Las consultas que recibimos en la sección de Vivienda y Construcción, por parte de constructores, administradores, consejeros, propietarios, arrendatarios y en general residentes y usuarios de inmuebles con diferentes usos (residencial, comercial, de oficinas, salud, mixto y otros) nos demuestra cada día, los difíciles retos que todo el Sector Inmobiliario y especialmente de la construcción y de las copropiedades, han tenido que enfrentar ante una situación y una realidad inesperada y que nos ha afectado a todos de diferente manera.
En un lapso muy corto de tiempo cambió y se complementó la legislación de propiedad horizontal y ya los reglamentos y los manuales de convivencia de los edificios y conjuntos quedaron obsoletos y con vacíos en muchos aspectos; los asesores internos y externos, no solo hemos visto la necesidad de capacitarnos cada día más, sino también de actualizar y preparar a las entidades públicas y órganos de dirección de personas jurídicas y a personas privadas, en el conocimiento y aplicación de muchas normas nuevas que antes eran generales pero que ahora son primordiales y específicas para ayudarlos a solucionar dudas y conflictos que han surgido frente a esta situación derivada de la covid-19.
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Algunos de los aspectos que hemos tratado a lo largo de estos últimos meses, todos con base en las normas dictadas dentro del marco de la Emergencia Económica, Social y Ecológica y de la Emergencia Sanitaria, se han referido fundamentalmente a las situaciones relacionadas con la necesidad de adoptar los protocolos de bioseguridad y medidas sanitarias con base en disposiciones dictadas por las autoridades gubernamentales especialmente la Presidencia de la República y las autoridades de salud.
Seguimos enfatizando en el cumplimiento de los reglamentos, de la Ley 675 de 2001, de las Resoluciones 0666, 0890 y 0898 todas de 2020 del Ministerio de Salud y Protección Social y de normas que las modifiquen o adicionen.
Asambleas de copropietarios. En algunos casos se han realizado de manera virtual y en otros se ha logrado aplazar estas reuniones con la expectativa de que se terminará pronto la emergencia. Lo que vemos en este momento es que al menos antes de final de año, la situación de prohibir las reuniones de mas de 50 personas y las que impliquen aglomeraciones, se va a mantener (Resolución 1462 del 25 de agosto de Minsalud, que prorroga la emergencia sanitaria hasta el 30 de noviembre de 2020 y que además contiene normas imperativas y recomendaciones).
Lo más probable es que lleguemos a la época de asambleas del próximo año sin haber podido solucionar muchos problemas que solo dependen de este órgano máximo de las copropiedades y de funciones que competen exclusivamente al mismo.
Los abogados de algunas entidades y los abogados particulares, hemos emitido conceptos sobre la interpretación y aplicación de las normas, pero lo que deben tener en cuenta los asesorados, es que son simples orientaciones y que ninguno de estos conceptos es de obligatorio cumplimiento, ni es vinculante y tampoco les servirá de prueba.
De tal manera, lo importante es tomar las decisiones con argumentos, siendo los jueces y en determinado caso los árbitros, a quienes corresponda luego resolver las impugnaciones de las decisiones de asambleas de propietarios y consejos de administración o establecer la responsabilidad de estos. Considero que lo prudente es celebrar las asambleas no presenciales y facilitar, no entrabar, la toma de decisiones que son muy importantes y pensar solo en el interés general.
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Otros temas que continúan siendo de duda y preocupación son los de la protección de datos personales, los arrendamientos, los trasteos, las obras en las copropiedades, el cobro y pago de expensas, el uso de las zonas comunes y parques infantiles. Con relación a este último aspecto, fue expedida la Resolución 0142 del 21 de agosto de 2020 de Minsalud por la cual se adopta el protocolo de bioseguridad de parques de diversión, jardines botánicos y reservas naturales.
Será necesario revisar las normas de cada municipio o distrito, pues aunque el Gobierno Nacional estableció instrucciones generales (Decreto Nacional 1168 de 25 de agosto de 2020, por el cual se decreta el aislamiento selectivo con distanciamiento individual responsable), según la misma norma, las alcaldías de los municipios de alta afectación podrán restringir las actividades, áreas, zonas y hogares que consideren pertinentes, a través de normas claras para la ciudadanía. Para Bogotá fue dictado el Decreto 193.
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NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada consultora del Sector Inmobiliario