Redacción
Con la reciente expedición de la Ley 2079 de 2021, mejor conocida como Ley de Vivienda y Hábitat, Colombia reconoce la política pública de hábitat y vivienda como una política de Estado y da un salto significativo hacia la construcción de ciudades más ordenadas y la ejecución de una política habitacional que garantice el derecho a una vivienda y hábitat dignos para los colombianos tanto en el ámbito rural como urbano.
La Ley tiene cinco aspectos centrales que cabe destacar. En primer lugar, como ya se dijo, que consagra principios fundamentales al elevar a política de Estado la política pública de vivienda y hábitat. Esto va a cambiar la participación del gobierno nacional y de los gobiernos departamentales, distritales y municipales no solo en su reglamentación, sino en la creación de políticas de gobierno y planes de desarrollo a nivel territorial. Al convertirse en política de Estado, la vivienda deja de ser un asunto de oportunidad política para establecerse como una obligación en todo el desarrollo legislativo y administrativo que conlleva.
En segundo lugar, introduce elementos fundamentales para mejorar la financiación de vivienda urbana y establece cambios en las reglas del financiamiento hipotecario, por ejemplo, ampliando el plazo de 30 años para el pago de créditos. Lo propio ocurre con la posibilidad de vender inmuebles que hubieran sido subsidiados y con las tasas que debe cobrar el Fondo Nacional del Ahorro, entre otros aspectos. Estas herramientas de financiación van a permitir armonizar la posterior reglamentación en función del anhelo principal de miles de colombianos, que es el de poder adquirir vivienda en condiciones mucho más favorables. De paso, se avanza en el objetivo de reducir el déficit habitacional cuantitativo y cualitativo en el país mediante el aumento de subsidios, y la financiación a la demanda y la promoción de la oferta y el suelo urbanizable.
Un tercer aspecto a destacar, es el aporte que hace en cuanto a normas para la ordenación del territorio con criterio técnico y seguridad jurídica. En este sentido, la es una ley de avanzada. Esta seguridad jurídica cobija a los servidores públicos pero también a los propietarios de la tierra, desarrolladores e inversionistas, y desde luego, a los compradores de vivienda. Brinda seguridad jurídica al definir, por ejemplo, los límites entre acción y actuación urbanística, estableciendo por fin, qué derechos se derivan de una y otra en cuanto a las potestades que se tienen para expedir las normas urbanísticas de uso y aprovechamiento del suelo (acción urbanística); y asimismo, la capacidad que tiene el Estado de otorgar permisos y licencias (actuación urbanística). Aporta enorme claridad sobre dónde están los derechos consolidados y dónde las expectativas de derecho. Los jueces que resuelvan conflictos en estas materias también tendrán esa misma claridad a la hora de proferir sus fallos.
Juan Manuel González, socio fundador de Pinilla, González & Prieto Abogados.
Sumado a lo anterior, vale señalar que la nueva Ley apuesta por un ordenamiento del territorio en el que predominen los criterios técnicos y no los intereses políticos de los gobernantes de turno.
En cuarto lugar, representa un avance en cuanto a los instrumentos de financiación del desarrollo urbano. Con ella se incorpora a la legislación colombiana el anhelo de aplicar la plusvalía en la ejecución de obras de carga general al interior de los suelos que hubieren generado la participación en dicha plusvalía. Aunque la figura ya estaba en la legislación colombiana, ganó mucha más claridad. Todo esto facilitará que, a través de las herramientas de gestión y actuación, se puedan ejecutar los recursos obtenidos por plusvalía en la infraestructura matriz de servicios públicos, sistemas de transporte público masivo, infraestructura de malla vial o equipamientos, entre otros.
Aquí cabe decir que la Ley aporta reglas muy importantes para la financiación de infraestructura de servicios públicos domiciliarios a través de vehículos jurídicos como el fideicomiso, que permite atraer inversión de distintos sectores. Esta inversión puede ser recuperada a través del mecanismo fiduciario según las reglas que para ello establezcan fideicomitentes, beneficiarios y promotores.
Por último, incorpora normas generales que permiten reglamentar la participación ciudadana en las acciones urbanísticas y en especial en los planes de ordenamiento territorial, POT. En este sentido, quiere dar un salto hacia un modelo mucho más leal de participación democrática en el ordenamiento del territorio, permitiendo que los ciudadanos se involucren mucho más en la formulación y adopción de los POT. Porque quien aporta en la construcción de un POT se apropia de él y se vuelve su defensor. Lo conoce y sabe lo que representa en términos de calidad de vida para su comunidad.
Asimismo, adopta elementos de espacio público que, aunque tímidos en algunos aspectos, resuelven problemas históricos del desarrollo urbanístico del país como es la no exigencia de protocolización de escritura pública de transferencia del dominio de las áreas de cesión antes del inicio de las ventas.
En suma, la nueva Ley de Vivienda y Hábitat amerita un estudio profundo que permita su adecuada reglamentación e implementación en aras del propósito fundamental de facilitar el acceso a la vivienda de más colombianos en condiciones dignas de equidad, transparencia y enfoque diferencial, teniendo en cuenta las particularidades de los territorios y sus poblaciones; y por otra parte, aportar mayor seguridad jurídica y certeza técnica al ordenamiento del territorio estimulando la inversión en este importante renglón de la economía nacional.
JUAN MANUEL GONZÁLEZ
Socio fundador de Pinilla, González & Prieto Abogados
