Los titulares de hipotecas han estado sintiendo la presión financiera en medio de una campaña de subidas de tipos de interés por parte del Banco de la Reserva de Australia (RBA), que ha elevado el tipo oficial de efectivo en 11 de sus últimas 12 reuniones.
Aquellos que aseguraron tasas históricamente bajas al comienzo de la pandemia de Covid-19 sufrirán la peor parte de todos esos aumentos de tasas cuando expiren los plazos de sus tasas fijas, pasando por el borde del llamado precipicio hipotecario.
Los datos de RBA en abril predijeron que alrededor de 880,000 australianos se verían afectados para fines de 2023.
Deja a algunos de esos prestatarios atrapados en prisión hipotecaria, incapaces de refinanciar con otro banco porque no pueden pasar la evaluación de capacidad de servicio («prueba de estrés») o porque no tienen suficiente capital en el préstamo para refinanciar.
El regulador bancario de la nación, la Autoridad Australiana de Regulación Prudencial (APRA), ha sugerido ajustar los amortiguadores de asequibilidad para ayudar.
Eso ampliaría efectivamente los criterios por los cuales se juzga a los posibles prestatarios.
Un portavoz de APRA dijo que si bien el colchón actual era apropiado, las condiciones económicas cambiantes podrían provocar una revisión.
“APRA monitorea de cerca las condiciones económicas mientras revisa continuamente la idoneidad de sus configuraciones macroprudenciales”, dijo el vocero.
“En caso de que cambien los riesgos para la estabilidad financiera, APRA ajustará la configuración de su política macroprudencial en consecuencia después de una cuidadosa consideración y consulta con otras agencias en el Consejo de Reguladores Financieros”.
Sin embargo, el regulador también señaló que hubo «casos excepcionales en los que los prestatarios no se ajustan al proceso de aprobación estándar».
“Los estándares prudenciales de APRA no prohíben que los bancos presten a estos prestatarios; El APRA espera que los bancos tengan límites, controles y justificaciones prudentes para las excepciones a la política y que estos préstamos sean monitoreados de cerca”, dijo el vocero.
El viernes, Westpac anunció que permitiría que algunas personas que buscan refinanciar su hipoteca sean evaluadas bajo una «tasa de evaluación de capacidad de servicio modificada» si no pasan la prueba de capacidad de servicio estándar.
Para ser elegible, los clientes deben tener un puntaje de crédito de más de 650 y un buen historial de pago de todas las deudas existentes durante los últimos 12 meses.
El sitio web de comparación de hipotecas Ratecity.com.au cree que, si bien es difícil precisar cuántos australianos están atrapados en prisión hipotecaria, es probable que sean aquellos que compraron durante el pico de la pandemia con un depósito inferior al 20 por ciento.
También es probable que afecte a aquellos que pidieron prestado tanto como el banco les permitiera o aquellos que han tenido un cambio drástico en sus circunstancias.
El modelo de RateCity brinda un ejemplo de alguien atrapado en una prisión hipotecaria: un individuo que gana el salario promedio sin hijos, sin otras deudas y con gastos mínimos.
“Si sacaron un préstamo a 30 años en julio de 2021 con uno de los cuatro grandes bancos, podrían haber pedido prestado un estimado de $ 688,800 con una tasa variable promedio de 2.60 por ciento”, se lee en el análisis.
Se estima que esto habría sido el máximo que el banco les hubiera permitido pedir prestado en un momento en que APRA exigió a los bancos que hicieran pruebas de estrés a los posibles prestatarios al 2,5 por ciento; actualmente, es del 3 por ciento.
“Avanzando rápidamente hasta hoy, actualmente tendrían una deuda restante de $ 664,494, estarían ganando un estimado de $ 95,481 … nuestro análisis muestra que necesitarán ganar un estimado de $ 23,759 (25 por ciento) más de lo que ganan actualmente para poder refinanciar”.
Si un prestatario contrata el seguro hipotecario del prestamista (LMI) también puede afectar su capacidad para refinanciar con otro proveedor.
La prima única no reembolsable se aplica a préstamos en los que el monto prestado es más del 80 por ciento del valor de la vivienda y puede agregar decenas de miles de dólares al costo de compra.
Si bien la tarifa se puede agregar a su préstamo hipotecario, la cantidad está determinada por el tamaño de su depósito, en comparación con la cantidad prestada.
Sin embargo, si el capital de su vivienda sigue siendo inferior al 20 por ciento en el momento de la refinanciación, es probable que su nuevo prestamista le haga pagar LMI nuevamente.
La directora de investigación de RateCity, Sally Tindall, dijo que no se acabó el juego para los que están en prisión hipotecaria.
“Desactive las notificaciones de la aplicación de bienes raíces en su teléfono, baje la cabeza y concéntrese en mantener altos los pagos de su préstamo hipotecario”, dijo.
“Es posible que la refinanciación no sea una opción para usted en este momento, pero un recorte de tasas aún puede estar sobre la mesa si llama a su banco y negocia.
«Verifique qué tasa ofrece su prestamista a los nuevos clientes por el mismo préstamo y si es más baja de lo que está pagando, es un buen punto de referencia para fijar su mirada».
Uno de los que presionan por el cambio en la industria es el director ejecutivo de Rate Money, Ryan Gair, quien cree que eliminar el amortiguador por completo atraparía a menos personas en la prisión hipotecaria.
“APRA debería tener recomendaciones separadas para regular a los prestatarios existentes”, dijo Gair.
«Deberían permitir que aquellos que buscan refinanciar simplemente demuestren que pueden cumplir con los pagos de la misma manera que solicitan un nuevo préstamo y que sus ingresos actuales aún pueden cubrir los pagos».
“Afortunadamente, hay soluciones para los prestatarios que salen de préstamos de tasa fija que probablemente verán duplicados sus reembolsos y para aquellos atrapados en una prisión hipotecaria.
“Si bien los tiempos son difíciles y las tasas de interés continúan aumentando, los consumidores deben hacer todo lo que esté a su alcance para mantenerse a flote y ubicarse en una mejor posición financiera a largo plazo”.
Para evitar la prisión hipotecaria, o para aquellos que lamentablemente ya están allí, el Sr. Gair recomienda revaluar su propiedad ahora si cree que su valor disminuirá.
“La mayoría de las evaluaciones de los prestamistas duran entre 90 y 180 días, por lo que puede coincidir con el final del plazo de su tasa fija”, dijo.
“Hacer esto podría ser la diferencia entre tener suficiente capital para refinanciar”.
También instó a los prestatarios a considerar pasar a un préstamo de solo interés, consolidar deudas y mirar más allá de los prestamistas convencionales.
Las minutas de la reunión de mayo del RBA, publicadas el martes, señalaron más aumentos de tasas en los próximos años, y no se espera que la inflación alcance el extremo superior de la banda objetivo de la junta a mediados de 2025 como muy pronto.
A pesar de esto, las actas también muestran que la junta estaba dividida sobre mantener la tasa de efectivo oficial en espera en mayo o aumentarla; finalmente, se elevó otros 25 puntos básicos hasta el 3,85 por ciento.
La junta del RBA se reúne nuevamente el 2 de junio.
