Durante los últimos días hemos recibido varias consultas sobre dudas y preocupaciones que tienen arrendadores y arrendatarios no solo de apartamentos y casas, sino de cualquier uso, respecto a las medidas anunciadas por el Gobierno Nacional sobre los contratos de arrendamiento para el término del estado de emergencia.
De igual manera los administradores, consejos de administración, revisores fiscales y propietarios tenían muchas inquietudes sobre el cobro de las cuotas de administración, ante la dificultad que tienen las personas de cumplir con esta obligación y la gran necesidad que existe precisamente ante estas circunstancias en que se requiere garantizar a todos los derechos a la vida y a la salud, a la seguridad, a la salubridad y a un ambiente sano, acatando las normas y evitando los contagios y la propagación del virus en cada copropiedad.
De manera acertada y más equilibrada, y además considerando las inquietudes y expectativa que existía alrededor de estos temas, el Gobierno Nacional expidió el Decreto Legislativo número 579 del 15 de abril por el cual se adoptaron medidas transitorias sobre los citados temas, en el marco del estado de emergencia Económica, Social y Ecológica.
En lo que se refiere a los contratos de arrendamiento, la norma busca regular durante la emergencia, aspectos referentes a la suspensión de desalojos de arrendatarios de inmuebles con destinación habitacional y comercial y personas jurídicas sin ánimo de lucro por parte de las autoridades policivas y reajuste, prórrogas e inicio de los contratos de arrendamiento sobre los citados inmuebles.
En propiedad horizontal, todos contaremos con una herramienta legal que según la misma norma facilitará el cobro y pago de expensas comunes, la preservación de empleos, la prestación continua de los servicios comunes, la disponibilidad de recursos, las inversiones para evitar el deterioro de los inmuebles y el pago de contingencias durante este lapso de la emergencia.
Las previsiones de más incidencia que se aplicarán en los términos de la emergencia y en los cuales la norma es determinante son:
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Se suspenden las acciones de desalojo hasta el 30 de junio de 2020 dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios, incluidos los que se hayan pactado por periodos diarios, semanales, o cualquier fracción inferior a un mes , bajo cualquiera de las modalidades contempladas en la Ley 820 de 2003.
Reajustes.
Se aplaza el reajuste anual a los cánones de arrendamiento, en las condiciones mencionadas por la norma; sin embargo aclara que concluido el aplazamiento, el arrendatario pagará las mensualidades con el reajuste anual de los incrementos no cobrados.
Condiciones de pago.
Hace estipulaciones especiales respetando que las partes deberán llegar a acuerdos directos sobre las condiciones de pago de los cánones correspondientes al periodo indicado, en el cual no se pueden incluir intereses de mora, indemnizaciones o sanciones.
Explica el procedimiento a seguir en caso de que no se llegue a un acuerdo, tratando de guardar equilibrio en los derechos y obligaciones de las dos partes contractuales.
Prórroga.
Se determina la fecha hasta la cual se prorrogan en las condiciones mencionadas en la norma.
Inicio del contrato.
Respetando lo pactado entre las partes se suspenden los términos si se ha pactado la entrega del inmueble durante el lapso de la emergencia.
Hace previsiones sobre los contratos civiles y comerciales en los cuales los arrendatarios sean personas naturales, micro, pequeña o mediana industria. y se hacen algunas exclusiones.
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Fondo de Imprevistos.
En el periodo desde la vigencia del decreto hasta el 20 de junio, se faculta a los administradores para que si no les alcanzan las cuotas de administración puedan hacer erogaciones del fondo de imprevistos para cubrir los gastos de operación de la copropiedad con la sola aprobación del consejo y establece la prioridad de estos gastos.
Si no hay consejo el administrador podrá disponer del 50% de los recursos. Determina la forma en que rendir cuentas a la copropiedad.
En los inmuebles de uso comercial o mixto que sea necesario contratar servicios de sanidad, o relacionados para mitigar el riesgo de contagio del Covid-19 podrán hacer uso del Fondo respetando las prioridades citadas por la norma.
Hasta el 20 de junio el pago de las cuotas de administración podrá realizarse en cualquier momento del mes sin intereses de mora o penalidades ni sanción alguna.
Si existen descuentos también se aplicará la norma.
Asambleas.
Regula las asambleas virtuales acudiendo a la Ley 675 de 2001 y al Decreto 1074 de 2015 Único de Comercio, Industria y Turismo.
Se establece que no se podrán imponer sanciones por no asistir a asambleas presenciales convocadas para el periodo indicado por la norma con lo cual se deduce que se podrán imponer para las no presenciales de acuerdo con los reglamentos.
Reajuste de las cuotas.
Se aplaza el reajuste anual durante el periodo comprendido entre la vigencia del decreto y el 30 de junio de 2020. Concluido el término se cancelarán estos incrementos.
En síntesis, la norma no exonera a nadie de pagos de cánones de arrendamiento ni de cuotas de administración, pero da herramientas legales para facilitar los pagos y concede algunos beneficios.
El Decreto puede ser consultado en la página web de la Presidencia de la República.
NORA PABÓN GÓMEZ
ABOGADA, ASESORA EXTERNA