Redacción
Frente a las medidas preventivas que ha dispuesto el Gobierno Nacional, se resuelvan algunas dudas relacionadas con la forma en que la propiedad horizontal se adapta a las normas de emergencia.
Mediante el Decreto 457 del 22 de marzo de 2020, el Presidente de la República ordenó el aislamiento preventivo obligatorio de todas las personas del 25 de marzo a partir de las 00.00 am horas al 13 de abril a las 00.00 am horas, en el marco de la emergencia sanitaria por el coronavirus.
Entre las excepciones a esta medida se contemplaron las actividades relacionadas con el funcionamiento de la prestación de los servicios de vigilancia y seguridad privada y de las empresas que prestan el servicio de limpieza y aseo en zonas comunes de edificaciones, así como los inmuebles en que se desarrollen actividades de que trata esta norma.
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Son muchas las dudas que han planteado los administradores y miembros de consejos de administración, así como propietarios, ocupantes y arrendatarios de unidades privadas principalmente de edificios y consejos de inmuebles residenciales y de otros usos, respecto a la aplicación de la citada norma y de todas las demás disposiciones y medidas que se han venido dictando por causa del covid-19.
Partiendo de que precisamente los principales fines de la Ley 675 de 2001, Régimen de propiedad horizontal en Colombia, son garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a esta, lo primero que debemos tener en cuenta es que cada edificio o conjunto tiene sus propias reglas consagradas en los reglamentos que las rigen y que desde luego también deben acatar el marco jurídico general determinado por las normas nacionales, departamentales, distritales y municipales.
Los administradores deben enviar una circular a los correos o whatsapp de los propietarios con la información sobre las medidas adoptadas.
Las principales inquietudes que se han expuesto se relacionan con los siguientes aspectos:
Personal del servicio de aseo y vigilancia
Pregunta una administradora si la excepción al aislamiento de las personas que prestan el servicio de aseo en zonas comunes se aplica también para quienes cumplen estas funciones en los edificios con usos diferentes al de vivienda.
Respuesta: Estimo que sí, pues por una parte la regla es general, sin hacer distinciones de uso y por otra con base en la misma norma, podrán funcionar actividades relacionadas con las excepciones consagradas en esta. Por ejemplo, un edificio de uso mixto, o un edificio de consultorios. En los demás casos cada administración determinará los días en que sea necesario que acuda el personal de limpieza esencialmente para mantener en buenas condiciones las zonas comunes.
Lo recomendable es que, según las necesidades de cada inmueble, se reduzcan las horas trabajadas estableciendo turnos entre los que prestan este servicio. Es cierto que hay teletrabajo, pero aun así hay otras personas en el edificio como es el caso de los vigilantes y demás personas de seguridad. Sobre estas personas es necesario considerar que se deben tomar las medidas para su protección contra el virus.
Medidas de higiene y sanidad
Pregunta un propietario, ¿cuál es el límite para que los administradores tomen medidas de higiene y sanitarias no contempladas en el reglamento? Ello, debido a que en su edificio se ha abusado de estas facultades.
Respuesta: La Resolución 385 del 12 de marzo del Ministerio de Salud y Protección Social que declaró la emergencia sanitaria, dispone:
«Ordenar a las administraciones de centros residenciales, condominios y espacios similares la adopción de las medidas higiénicas en los espacios o superficies de contagio«.
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De conformidad con esta disposición y teniendo en cuenta que la Ley de propiedad horizontal busca garantizar la seguridad y demás derechos de las personas de las copropiedades, los administradores y los consejos pueden adoptar medidas de higiene y sanitarias para evitar el contagio y propagación del virus, respetando desde luego los derechos fundamentales de las personas.
Es claro que en un edificio o conjunto de apartamentos se puede producir mayor contagio y propagación del virus que en un conjunto de casas.
Restricción al uso de bienes comunes
En concordancia con lo anterior, varias personas han cuestionado a la administración de una agrupación por impedir el acceso a zonas comunes no esenciales como salones comunales, parque infantil, canchas, piscinas, por considerar que el derecho sobre los bienes privados incluye el derecho y acceso a los bienes comunes y este solo puede ser limitado en el caso de sanción por el reglamento.
Respuesta: Es cierta esta afirmación, pero en aras del bien común y en el marco de las normas gubernamentales dictadas en esta emergencia, estimo que es totalmente válido y además necesario que se prohíba el acceso y utilización de estos bienes.
Si analizamos detenidamente las normas, podemos determinar que el aislamiento de quienes lo deben hacer por razón de enfermedad y en general por la cuarentena ordenada, es en su propia unidad privada y no para permanecer por las zonas comunes cuyo uso es compartido con otras personas, incrementando el riesgo de contagio y propagación de la enfermedad.
Además, como se ha dicho muchas veces por la autoridad, el aislamiento no es una sanción sino una medida de precaución. En los citados bienes comunes y con mayor razón agregaría gimnasios, sauna y turcos y en general zonas húmedas donde es latente el peligro de contagio.
El tema de mantenimiento de bombas, tanques, red contra incendios, es esencial en estos momentos. Se deben hacer jornadas de refuerzo o desinfección en contra del coronavirus mediante empresas especializadas que con equipos llegan a donde no alcanzan los operarios, como techos y esquinas.
Utilización de los ascensores
Varias personas me consultan hasta qué límite pueden ir los consejos y administradores, pues en un conjunto se ordenaron medidas como desinfectarse las manos al ingresar al ascensor con dispensador de gel instalado por la administración, ingresar máximo dos personas por viaje y usar tapabocas.
Respuesta: Quizás los ascensores y sus partes internas, al igual que algunas superficies como puertas, barandas de escaleras, grifos y otros elementos de los baños son altos transmisores del virus por lo cual los administradores deben tomar las precauciones necesarias. Además, los residentes y visitantes deben colaborar y respetar las normas por su protección personal y de las demás personas.
Ingreso de domicilios
Por seguridad e higiene las tiendas o empresas que envíen sus productos a través de domiciliarios desinfectan y sellan las bolsas, exigen a los empleados lavarse frecuentemente las manos, y a los domiciliarios les suministran la dotación necesaria mínimo de tapabocas y guantes.
Al llegar a los edificios y a los conjuntos los pueden dejar en la portería para que las personas se dirijan a recogerlos según las normas de los mismos, pero considero que al igual que se hace en muchos conjuntos se deben exceptuar las personas con discapacidad o enfermas y los mayores de 70 años cuando vivan solos o en compañía de otras en condiciones de mayor vulnerabilidad dado que son las que más riesgos y dificultad tienen especialmente cuando los apartamentos o las casas quedan muy distantes de la portería. En ese caso los domiciliarios y las personas citadas deben observar las medidas de protección.
NORA PABÓN GÓMEZ
ABOGADA, ASESORA EXTERNA
