Si la Emergencia Económica, Social y Ecológica y la Emergencia Sanitaria decretadas por el Gobierno en marzo –en virtud de las cuales se dictaron normas para enfrentar la crisis generada por el nuevo coronavirus– incidieron en el cambio y complementación de normas referentes a varios sectores, en las actividades inmobiliarias, edificaciones con uso residencial, inmuebles con otros usos y, en general, en las copropiedades, fue más notorio este surgimiento de una nueva legislación, que adicionó la Ley 675 de 2001 y para lo cual ni administradores ni consejos de administración y mucho menos los propietarios estábamos preparados.
Aislamiento obligatorio y trabajo en casa: entre las normas que afectaron con mayor intensidad a edificios y conjuntos de vivienda se destacan las que decretaron por largo tiempo el aislamiento obligatorio y regularon el trabajo en casa. Se aumentó con ello la vulneración a los derechos a la tranquilidad, a la seguridad y a un ambiente sano, incluyendo el tema de los ruidos y demás relacionados con la convivencia.
Protocolos de bioseguridad: el Ministerio de Salud también ha ido dictando resoluciones adoptando protocolos de bioseguridad para cada actividad permitida. Hubo regulaciones expresas para el sector inmobiliario y las administraciones de propiedad horizontal. Las principales fueron las resoluciones 666, 890 y 898 de 2020, mediante las cuales se prohibió inicialmente el uso de algunos bienes comunes no esenciales y los administradores y consejos se vieron obligados a destinar parte del presupuesto para costear elementos para cumplir con los protocolos y adoptar los de cada inmueble.
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Mayor prevención al usar los bienes comunes: cobraron importancia la prevención y cuidado en el uso de bienes comunes, como ascensores, juegos infantiles, piscinas y salones comunales, siendo considerados estos de mayor riesgo para el contagio del virus.
Seguridad: comenzó a observarse, con más rigor, lo relacionado con protección de datos personales y la salud y seguridad en el trabajo, temas de la mayor importancia. Las ARL han sido fundamentales como apoyo a las copropiedades.
Asambleas de propietarios: las copropiedades se enfrentaron a la imposibilidad de hacer asambleas presenciales, debido a la prohibición de celebrar reuniones que impliquen aglomeración, y nunca las que superen un aforo de 50 personas. Aun en el caso de que se realicen asambleas presenciales en pequeños edificios, es necesario observar varias medidas que no siempre es posible cumplir, especialmente por falta de espacio suficiente y porque los salones comunales no pueden ser utilizados.
En consecuencia, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 579 de 2020, que reguló las asambleas no presenciales, y dictó otras medidas de índole económica relacionadas con el fondo de imprevistos y las cuotas de administración. Es de resaltar el detrimento que han sufrido las copropiedades por la dificultad de los propietarios para cumplir con sus compromisos económicos.
De igual forma, dictó el Decreto 398 de 2020, que reguló las asambleas no presenciales comerciales, que se aplica a todas las personas jurídicas. Ya casi hay unificación de las entidades oficiales en el sentido de que se debe observar en las de propiedad horizontal.
Los conjuntos y edificios que realizaron sus asambleas no presenciales o por comunicación escrita ya pudieron decidir sobre asuntos propios de las asambleas ordinarias y, al transcurrir el término para impugnarlas, ya las decisiones quedaron en firme; otras copropiedades continúan dudando sobre la aplicación de las normas. El año próximo, salvo que no se amplíe la emergencia sanitaria (hoy hasta el 28 de febrero de 2021), las asambleas no serán presenciales.
Arrendamientos: con la expedición del Decreto 579 de 2020 se suspendieron por un tiempo los desalojos y se congelaron los arrendamientos; no se pudo hacer reajuste de los cánones y se prohibieron el pago de intereses de mora, penalidades, indemnizaciones y sanciones. Estas medidas beneficiaron a unos y perjudicaron a otros.
Inmuebles con otros usos: Muchas unidades privadas y bienes comunes de edificios con usos comerciales, turísticos, de salud, empresariales y oficinas también se vieron afectados por la pandemia y las normas y disposiciones dictadas para controlarla.
Actividades en los edificios: además de los decretos de la emergencia y los actos dictados en virtud de la emergencia sanitaria, se emitieron circulares referentes a las medidas que debían observar las construcciones, trasteos y remodelaciones en bienes comunes y privados, entre otras.
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Todos hemos aprendido de esta nueva e inesperada materia, que es una norma complementaria de la legislación regulatoria de las construcciones y de las copropiedades con las cuales armoniza perfectamente, pues trata de la seguridad y la convivencia.
NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada – Asesora externa