El anuncio revela un problema ‘frustrante’ para los compradores

Un anuncio reciente de una casa en venta en Sydney ha resaltado uno de los problemas clave que los compradores tienen que enfrentar cuando buscan una nueva casa.

Cuando buscan comprar, muchas personas confían en la guía de precios provista en la lista para determinar si una propiedad en particular está dentro de su presupuesto.

Tiene sentido, ¿verdad?

Bueno, desafortunadamente, parece que estas guías no siempre tienen el precio que quiere un vendedor.

Una casa cuyo listado ha puesto de relieve este problema se subastó el fin de semana pasado, y los compradores recibieron una guía de $ 1,5 millones a $ 1,6 millones durante la campaña.

Luego se pasó la propiedad, lo que significa que la oferta más alta no cumplió con las expectativas del vendedor.

Luego se cambió la lista para incluir lo que se denominó una «guía realista», que había aumentado en más de cien mil dólares.

El director ejecutivo de la empresa de asesoramiento inmobiliario The Property Mentors, Luke Harris, dijo a news.com.au que una guía de precios realista y una guía regular pueden significar lo mismo en el mundo inmobiliario.

“Por ley, una guía de precios debe ser realista de todos modos para evitar la subcotización. Los agentes suelen utilizar la terminología que consideren adecuada para los requisitos de los proveedores, las condiciones del mercado y la demanda de los compradores”, explicó el Sr. Harris.

“Por ejemplo, si saben que el vendedor está muy interesado en vender, el agente puede enfatizar el componente ‘realista’ para decirles a los compradores que el vendedor es serio en ese rango de precios, en lugar de otros vendedores que podrían estar esperando por un precio más alto. .”

Desafortunadamente, las guías de precios cambiantes son algo por lo que los compradores potenciales tienen que navegar continuamente.

Podría haber una serie de razones para que cambien las guías de precios, pero el agente de compradores John Carew de Mayfield Property Buyers dijo a news.com.au que la situación es «muy frustrante» para los compradores.

Carew dijo que un cambio repentino en la guía de precios podría indicar que un vendedor cambia de opinión sobre el precio que quiere, pero también hay agentes que han estado usando guías de precios más bajos para su beneficio.

“En muchos casos, los agentes todavía están significativamente por debajo de la cotización o la guía de una propiedad con respecto a dónde quiere estar el vendedor y dónde es probable el valor justo o de mercado”, dijo.

“Esta es una batalla constante y una frustración para muchos compradores. Y hace que muchos de ellos gasten dinero en inspecciones de edificios y plagas, transportes y otros cheques para una propiedad que en realidad nunca estará dentro de su presupuesto”.

El agente del comprador dijo que usar guías de precios más conservadoras podría ser una táctica para atraer a más compradores potenciales a fin de generar competencia por una propiedad.

La práctica no es ilegal y el Sr. Carew dijo que, en algunos casos, las propiedades están siendo guiadas por hasta el 20 por ciento de su valor justo real.

Carew dijo que también puede ocurrir lo contrario.

Ha habido casos recientes en los que algunas propiedades están siendo guiadas en exceso en relación con su valor razonable y, como resultado, se venden muy por debajo de las guías de precios originales.

“Así que es todo un laberinto para los compradores o compradores potenciales”, dijo.

Entonces, ¿se puede confiar en las guías de precios?

Carew dijo que no había una respuesta simple a esa pregunta, pero estaba claro que los compradores no deberían confiar únicamente en las guías para determinar el valor real de una propiedad.

Además de contratar a un agente de compradores de confianza, Carew dijo que los compradores deben hacer su propia investigación.

Esto implica mirar lo que se ha vendido en los últimos dos meses que está en el mismo suburbio y es comparable con la casa que le interesa.

Dijo que si los compradores no pueden encontrar esta información por sí mismos, pueden preguntarle al agente pero, nuevamente, eso debe tomarse con cautela porque la información proporcionada podría elegirse específicamente para «darle un giro».

«(Los compradores deberían) realmente tratar de averiguar si esta es una guía de precios realista, ¿o está sustancialmente por debajo de donde debería estar el valor justo de esta propiedad?» dijo Carew.

Harris estuvo de acuerdo y dijo que si bien se puede confiar en las guías de precios «hasta cierto punto», es importante que los compradores hagan su propia investigación.

“¿Por qué confiar en un agente para que me diga cuánto cree que vale, cuando puedo buscar en línea y averiguar qué se ha vendido recientemente en el suburbio o en la calle”, dijo.

“Asistir a casas abiertas, hablar con otros compradores y otros agentes también lo ayudará a tener una buena idea del mercado.

«Mire los ‘días en el mercado’ para ver qué tan rápido se venden las propiedades, y también los descuentos de los proveedores entrarán en su proceso de toma de decisiones».

Hay leyes vigentes en NSW para evitar que los agentes subcoticen deliberadamente una propiedad.

Según las reglas, los agentes deben incluir una estimación razonable del precio de venta probable de una propiedad en el contrato de agencia y el precio de cotización de la propiedad no puede ser inferior a este número.

Los agentes pueden enfrentarse a multas de hasta $22,000 por cotizar a la baja y también pueden perder la comisión y los honorarios obtenidos por la venta de una propiedad a la baja.

A principios de este año, la exministra de Comercio Justo de Nueva Gales del Sur, Eleni Petinos, anunció que estaba analizando detenidamente las guías de precios de las propiedades y que no era aceptable cotizar a la baja.

“Subestimar el precio esperado de una propiedad en venta al proporcionar precios de venta estimados falsos de la propiedad desperdicia completamente el tiempo y el dinero de los posibles compradores de vivienda”, dijo la Sra. Petinos.

“Simplemente no se tolerará la subestimación. Continuaremos investigando y penalizando donde se proporcionen precios falsos a los consumidores”.

Sin embargo, Carew dijo que algunos agentes han ideado formas furtivas de eludir estas reglas.

“Lo que pasa, en algunos casos, te pueden decir ‘Mira, tu propiedad vale (una cierta cantidad) pero en el papeleo que hacemos vamos a firmar el acuerdo de (una cantidad menor) pero todavía vamos a estar buscando ( nuestra estimación original)”, explicó.

“Así que ahí es donde la legislación no siempre captura por completo ese tipo de comportamientos”.

Carew dijo que ve a tantos compradores desinflados que acuden a él después de meses o incluso años de buscar una casa, tratando de descifrar las guías de precios y luego enfrentando la tarea de asegurar la propiedad.

“Sigue siendo algo muy difícil. A pesar de que el mercado se ha enfriado un poco, todavía hay muy pocas propiedades disponibles”, dijo.

«Así que en realidad sigue siendo bastante desafiante para muchos compradores».