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Las opiniones expresadas por los colaboradores de Entrepreneur son personales.
Por; Julio Sánchez co-CEO de Bancompara.mx
El título de este artículo es intencionalmente ambiguo: hoy los dos tienen un problema, tanto los caseros como los inquilinos, es decir, todos los que, de alguna forma, se benefician del sistema de renta.
El Covid ya se ha llevado más de 500,000 empleos en México, y la perspectiva no se ve muy alentadora. No nos queda de otra más que adaptarnos a la nueva realidad y a dar lo mejor de cada uno de nosotros para mejorarla.
¿Qué vendrá ahora?
Las cosas en materia de vivienda, por lo tanto, no se estancaran. Aquellos que no pueden costear su renta actual buscarán nuevas opciones más económicas, acordes a su presupuesto. Muchos caseros verán sus propiedades vacías o bajarán sus precios para adaptarse. Otros acelerarán la compra de vivienda propia que tenían planeada, ya sea porque bajen los precios o porque no es momento de seguir pagando renta si tienen otra opción.
La opción correcta solo el tiempo la dirá y depende mucho de cada uno, pero la realidad es que todos están bajando gastos y cuidando su dinero. Cualquier mercado debe adaptarse a eso. Las épocas estrafalarias se han acabado abruptamente y no sabemos cuándo vuelva a ser hora, ni práctica ni moralmente, de darse lujos y despilfarrar.
¿Qué puedes hacer si pagas hipoteca sobre una propiedad que rentas?
Lo primero y lo más certero que debo decirte, es que busques la opción de refinanciar o mejorar tu hipoteca actual. Busca las mejores condiciones. Bancompara monitorea la fluctuación de las tasas de crédito hipotecario: este mes todas las tasas han bajado y algunos bancos ofrecen promociones como empezar a pagar en noviembre.
Busca refinanciar, aunque el inmueble siga ocupado y aunque tus inquilinos sigan pagando a tiempo, pues no sabemos cómo se ve el panorama a futuro. ¿Qué pasa si tus inquilinos de repente se quedan sin empleo?, ¿si bajan sus ingresos y te piden pagar menos?, ¿si son extranjeros y deciden regresar a sus países o migrar a otros?, ¿hasta cuándo va a durar esta situación?, nadie lo sabe, pero adelántate y toma acción, pues siempre un ahorro va a ayudar.
Para entender mejor el refinanciamiento de una hipoteca te doy algunos ejemplos de cómo te puede ayudar:
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Para tener liquidez extra mensual. En este momento lo más importante para todos los sectores, tanto micro como macro de la economía, es mantener un nivel aceptable de liquidez y hacer inversiones con bajo nivel de riesgo. Refinanciar te serviría para las dos cosas, pues podrías tener dinero en la bolsa cada mes y además estarás manteniendo tu inversión en algo relativamente seguro como la propiedad raíz. En Bancompara hemos ayudado a muchas personas a ahorrar hasta el 30% de su pago mensual.
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Para compensar tus ingresos si tus inquilinos no pueden pagar completo o si se van.
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Para incrementar tus posibilidades de mantener un equilibrio económico durante esta época incierta.
Foto: Depositphotos
No pienses en vender aún. Considera otras opciones.
1ro. Como ya dije, puedes refinanciar tu deuda y bajar tus gastos mensuales.
2do. Puedes mantener a tus inquilinos y negociar con ellos un precio aceptable para los dos. Considera que puede que te salga más caro dejarlos ir porque, como dije antes, muchas personas están buscando rentas más baratas o, de plano, yéndose a vivir con familiares o amigos. En medio de todo, también es muy difícil salir a visitar departamentos y no todos los corredores estarán disponibles. Haz las cuentas de lo que te costaría rentar el departamento de nuevo y toma decisiones acordes.
3ro. Los inmuebles, generalmente, se valorizan, y, dado el crecimiento poblacional que hubo hace 20 años, se espera que sigan aumentando su valor. Lo que debes hacer es esperar.+
Las cosas de las que nadie está seguro
1. Las instituciones financieras están haciendo su parte en este momento al alivianar mensualidades y crear promociones para hacer más barato obtener una hipoteca; las Fintech también están apoyando en esta labor, pero no son adivinas. No sabemos exactamente cuándo terminará la crisis ni los alcances que realmente tendrá. Todo lo que digamos hoy es puramente especulativo, por lo que nadie te podrá decir cuándo el precio de la renta de tu departamento subirá a niveles pre Covid.
Algunos expertos en economía pronostican pérdidas mayores a las que ocasionó la crisis del 2008 en Estados Unidos, cuyos efectos se sintieron a nivel mundial. El comportamiento actual de la hipoteca en Estados Unidos y China también nos puede dar una pista sobre lo que se verá en nuestro país, y las proyecciones no incluyen una recuperación rápida del nivel adquisitivo de las personas.
Por eso, lo mejor que puedes hacer es adaptarte rápido a esta baja repentina en tu ingreso de renta; pronostica una crisis de tres años, para estar seguro, y trata de hacer un contrato de permanencia con tus inquilinos. Ofréceles un precio competitivo o condona uno o dos meses (muchos lo están haciendo), de esta forma podrás contar con un ingreso fijo y dejarás de vivir en la incertidumbre.
2. Como no estás metido en la cabeza de todos tus vecinos, no tendrás oportunidad de ajustar tu precio de renta rápido si todos deciden repentinamente bajar los precios. Los corredores, por ejemplo, son los que más rápido pueden hacer una asesoría de las tendencias del mercado, que ahora están cambiando semana a semana. Pide su ayuda; si descubres que el vecino le bajó un 15% a su departamento, toma medidas; cada mes que pasas sin rentar, tu patrimonio sufre. Las crisis se tratan de aguantar, y no creo que aguantes seis meses hasta encontrar un nuevo inquilino.
Mantente atento a los precios de las propiedades en el mismo sitio que la tuya; los buscadores de bienes raíces por internet están a reventar de ofertas. Lo mejor que puedes hacer es adaptarte rápidamente a los nuevos precios.
3. Si piensas que tu propiedad está ubicada en una zona inmejorable y que vale lo que estás pidiendo, aunque lleve tres meses desocupada, piensa nuevamente. ¿Se encuentra cerca de sistemas de transporte público? Debo decirte que nadie está yendo a la oficina en este momento, y parece que el home office se convertirá en una práctica común de ahora en adelante. Reformula todas las nociones que tenías sobre la ubicación y ajústate; encuentra lo bueno de tu propiedad y promociónalo.
Lo mejor que puedes hacer es investigar sobre los beneficios que tiene la ubicación de tu propiedad en época post-Covid, en la que las personas están buscando espacio para hacer su oficina en casa, jardines para que los niños se diviertan en cuarentena y cercanía a sus familiares. Las personas se han replanteado toda su vida y están buscando comodidad y seguridad antes que lujo.
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4. Nadie te puede asegurar cómo ni cuándo llegarán nuevos clientes para tu propiedad. No se trata de regalarla, sino de que hagas los cálculos. Si recibes 10,000 mensuales de la renta de tu departamento, y tú pagas 7,000 de hipoteca, pero recibes una oferta por 8,000 mensuales; ¿deberías tomarla?
No te lo puedo decir con certeza, pero tal vez la matemática te pueda dar algunas luces.
Si aceptas esta oferta hoy, en un contrato a un año, tendrás relativamente garantizados 8,000 pesos mensuales, que aún pagarán tu hipoteca; pero habrás renunciado a 24,000 pesos al año.
Si decides esperar dos meses, ya habrás perdido 20,000 pesos, si esperas tres, 30,000. El promedio para renta de una propiedad (según corredores) oscila entre los dos y medio y tres meses, y la pandemia ha alargado estos tiempos. Haz los cálculos.
Funciona igual si tus inquilinos te piden una reducción de 2,000 pesos en la renta porque han entrado en crisis. Pregúntate si vale la pena perder a unos buenos inquilinos que nunca han faltado a un pago. Hay que recordar que esto debería ser, en temas económicos, algo pasajero y podrás ajustar la renta en cuanto la economía lo amerite.
En conclusión, tener un inmueble desocupado por 6 meses es más caro que bajar la renta 10%.
Aquí no te puedo decir qué es lo mejor que puedes hacer, solo tus cálculos podrán encontrar la solución.
5. Échales un ojo a los portales de renta por internet y a la oferta de inmuebles que tienen. Algunos ofrecen meses gratis y otros hasta la mudanza. Súmales a las constructoras que están bajando sus precios y ofreciendo hasta renta con opción a venta. ¿Cuánto tiempo durará esto? No lo sabemos. En el mercado de la renta, ahora es cada hombre por su lado, pues la oferta es grandísima.
Observa las propiedades y decide qué tal está la tuya en comparación. Haz remodelaciones razonables en caso de ser necesario.
Lo mejor que puedes hacer es tener la conciencia para aceptar e interpretar correctamente las fluctuaciones del mercado, y la valentía y audacia para tomar decisiones rápidas. Hay pocas cosas más costosas que tomar una buena decisión cuando ya es muy tarde.
6. Piensa en el mercado como algo vivo, no puedes obligarlo a actuar como tú quieres. Si los precios en los que pretendías rentar han cambiado, nadie te puede decir cuándo volverán a ser iguales, ni siquiera si serán iguales alguna vez. Nadie tiene la verdad acerca de lo que debes obtener como margen de una renta, porque esto solo lo define el mercado. Al final todo es tema de oferta y demanda.
Lo mejor que puedes hacer es bajar tu costo de hipoteca al mínimo que puedas para soportar la crisis, y ver tu inversión como una a largo plazo.
¿Entonces, cuál es el plan?
1. Como dije, a no ser que tu situación sea extremadamente precaria, no vendas aún. En las crisis económicas ganan los que aguantan más y los que se han aferrado a su liquidez. Va a haber muchas personas que aprovechen la necesidad de liquidez y que hagan ofertas muy bajas por inmuebles que deberían valer más.
Si ya decidiste que puedes esperar, busca refinanciar con un banco que ofrezca mejor tasa. Algunos bancos han bajado el CAT (costo anual total) de sus créditos hipotecarios y han creado promociones para la obtención de una hipoteca, como avalúo del inmueble gratis o cero comisiones por apertura. Si haces esto, puede ser que te queden algunos miles de pesos libres que podrás utilizar para darle un alivio a tu inquilino, para hacer algo de mantenimiento a tu depa o para tener un buen flujo de caja.
Para refinanciar puedes acudir a tu banco o buscar un asesor que acorte tu tiempo de respuesta y que haga todos los trámites por ti.
2. Si recibiste tu devolución de impuestos o vas a recibir las utilidades de tu empresa y piensas darlo todo o un gran porcentaje al capital de tu depa, a no ser que lo puedas pagar todo, ¡espera!, no lo hagas antes de buscar la opción de refinanciar. Primero baja tus costos. En esta economía nunca sabes cuando vas a necesitar liquidez.
3. Recalcula tu precio de renta de acuerdo con los nuevos precios del mercado. En el campo hipotecario, como en cualquier otro, todo lo regula la oferta y la demanda, y lo que se ve es que hay mucha oferta y que la demanda ha bajado. Observa los precios a tu alrededor y establece un nuevo precio, más razonable.
Ten en cuenta incluso las cosas que no habías visto antes, como si tu propiedad cuenta con amenidades, si tiene vista, si tiene jardín o terraza o balcón; si poner tina en el baño sería un plus. Recuerda que el Covid ha cambiado las preferencias de las personas.
También fíjate en las promociones que están ofreciendo otros caseros, como meses gratis o descuentos.
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4. Si llegas a un trato con un inquilino, no mires atrás. Si los precios vuelven a subir en diciembre, tu ya tendrás seis meses de renta en la bolsa, habrás mantenido tu flujo de caja y pagado puntualmente las mensualidades del crédito. Ten en cuenta que en el negocio de las rentas todo lo puedes cambiar si tienes paciencia. Si resulta que en un año quieres hacer un trato mejor, puedes renegociar o no renovar el contrato.
5. Dales lo que quieren. Como lo dije antes, las costumbres han cambiado y seguirán cambiando radicalmente. Quedarse en casa significa un cambio de vida para el que muchos propietarios que rentan ya se están preparando, no te quedes atrás.
La casa ha cambiado su significado; ya no es aquel lugar a donde ir a dormir y que debe quedar cerca del transporte público. Piensa también que muchas oficinas se irán a home office por tiempo indefinido (Twitter USA acaba de anunciar que ofrecerá la opción de home office para siempre). Tal vez no sea algo general, pero sí será más común que al menos unos días de la semana se haga home office.
¿Qué está buscando la gente? Jardines, terrazas, vistas; oficinas en casa, amplios cuartos de lavado, cocinas cómodas y con espacio de almacenamiento; cuartos de TV o de juegos, espacios definidos y separados; jardines, pistas de jogging, amenidades. Es decir, un espacio en el que se pueda pasar una gran cantidad de tiempo sin perder la cabeza. Hay muchas de estas cosas que se te salen de las manos, pero otras no.
Piensa si puedes adecuar un espacio como oficina (adecuar el cuarto de servicio está de moda), si puedes dividir una recámara en dos y construir una sala de TV, si puedes añadir un pequeño asador en la terraza o construir un jardín en el balcón. La cocina también es una gran área de oportunidad, añadir un lavaplatos eléctrico podría ser una idea ganadora, y siempre se puede sumar más espacio de almacenamiento en cualquier esquina, ten en cuenta hasta el techo si es posible. La casa es el nuevo santuario del mundo.
6. Sé flexible. Si tu propiedad lleva meses sin rentar, pregúntales a tus prospectos qué quieren. Puede ser que no les sirva de dos recámaras, sino de tres; o que la sala sea muy grande y el espacio de lavado diminuto. Piensa cómo puedes cambiar estas cosas y, si te ofrecen un buen trato, ponte manos a la obra. Al fin y al cabo, siempre le puedes dar una pequeña mejora que puede ser la diferencia para que se rente rápido. Levantar una división de Tablaroca es más barato que mantener el departamento o la casa sin rentar durante otros dos meses.
Las ventajas que nos trae esto
Son muy pocas, es la verdad, pero la clave en los negocios está siempre en buscar cómo apalancarse con lo bueno o lo malo de las situaciones.
Siguiendo por esta línea, en el largo plazo siempre habrá inquilinos buscando rentar, pues tendrán que buscar nuevos sitios o diferentes opciones económicas que les brinden la flexibilidad de una renta. Algunos inquilinos, si están felices con lo que ven, hasta estarán dispuestos a pagar más de una renta a la vez o a asumir otros costos.
Si descubres que refinanciando tu hipoteca puedes mantener tu buen flujo de caja y aún te queda dinero para invertir en un inmueble, puedo decirte que no ha habido un tiempo mejor que este para hacerlo, pues las constructoras están bajando sus precios y entrando en descuentos desde los cientos de miles; además, el mercado inmobiliario es una de las inversiones más seguras del momento.
Te deseo mucha suerte y que puedas llegar a un buen acuerdo muy pronto. Si aún tienes dudas respecto a tus opciones, puedes encontrar más consejos en nuestro blog.