Tan rápido como aumentan las tasas hipotecarias, el otrora candente mercado de la vivienda se está enfriando. Los precios de las viviendas siguen siendo históricamente altos, pero ahora existe la preocupación de que también disminuirán.
Todo esto hace que la gente se pregunte: ¿Está el mercado inmobiliario actual en la misma situación que hace más de una década, cuando la crisis de 2007-08 provocó la Gran Recesión?
La respuesta corta es no. El mercado inmobiliario de Estados Unidos goza de una salud mucho mejor en la actualidad. Eso es gracias, en parte, a las nuevas regulaciones crediticias que resultaron de ese colapso. Esas reglas ponen a los prestatarios de hoy sobre una base mucho más firme.
Para los 53,5 millones de hipotecas de vivienda con primer gravamen en Estados Unidos hoy en día, el puntaje crediticio FICO promedio del prestatario es un récord de 751. Era 699 en 2010, dos años después del colapso del sector financiero. Los prestamistas han sido mucho más estrictos con respecto a los préstamos, mucho de lo cual se refleja en la calidad crediticia.
Los precios de las viviendas también se han disparado debido a la demanda impulsada por la pandemia en los últimos dos años. Eso les da a los propietarios de viviendas de hoy cantidades récord de capital inmobiliario. El llamado capital utilizable, que es la cantidad de efectivo que un prestatario puede sacar de su casa mientras deja el 20% del capital en papel, alcanzó un récord de $ 11 billones en conjunto este año, según Black Knight, una empresa de tecnología y datos hipotecarios. proveedor. Eso es un aumento del 34% desde hace un año.
Al mismo tiempo, el apalancamiento, que es la cantidad de deuda que tiene el propietario frente al valor de la vivienda, se ha reducido drásticamente.
La deuda hipotecaria total en los Estados Unidos ahora es menos del 43% del valor actual de las viviendas, el más bajo registrado. La equidad negativa, que es cuando un prestatario debe más en el préstamo de lo que vale la casa, es prácticamente inexistente. Compare eso con más de 1 de cada 4 prestatarios que estaban bajo agua en 2011. Solo el 2.5% de los prestatarios tienen menos del 10% de capital en sus hogares. Todo esto proporciona un gran colchón en caso de que los precios de las viviendas bajen.
No hay tantos préstamos riesgosos
Actualmente hay 2,5 millones de hipotecas de tasa ajustable, o ARM, pendientes hoy, o alrededor del 8% de las hipotecas activas. Ese es el volumen más bajo registrado. Los ARM se pueden fijar, generalmente por plazos de cinco, siete o 10 años.
En 2007, justo antes de la caída del mercado inmobiliario, había 13,1 millones de ARM, lo que representa el 36% de todas las hipotecas. En ese entonces, la suscripción de esos tipos de préstamos era incompleta, por decir lo menos, pero las nuevas regulaciones que siguieron al colapso de la vivienda cambiaron las reglas.
Actualmente, las ARM no solo están suscritas a su tasa de interés completamente indexada, sino que más del 80 % de las originaciones de ARM de hoy en día también operan con una tasa fija durante los primeros siete a 10 años.
Un «En venta» afuera de una casa en Hercules, California, EE. UU., el martes 31 de mayo de 2022. Los compradores de viviendas enfrentan una situación de asequibilidad cada vez peor con tasas hipotecarias que rondan los niveles más altos en más de una década.
David Pablo Morris | alcalde Bloomberg | Getty Images
Actualmente, 1,4 millones de ARM enfrentan reajustes de tasas más altas, por lo que, dadas las tasas más altas, esos prestatarios tendrán que hacer pagos mensuales más altos. Eso es sin duda un riesgo. Pero, en 2007, alrededor de 10 millones de ARM enfrentaban reinicios más altos.
La morosidad hipotecaria es baja
La morosidad hipotecaria se encuentra ahora en un mínimo histórico, con poco menos del 3% de las hipotecas vencidas. Incluso con el fuerte aumento de la morosidad durante el primer año de la pandemia, hay menos hipotecas vencidas que antes de la pandemia. Los programas de indulgencia hipotecaria relacionados con la pandemia ayudaron a recuperarse a millones de prestatarios, pero todavía hay 645,000 prestatarios en esos programas.
«El mercado hipotecario se encuentra en una posición históricamente sólida», dijo Andy Walden, vicepresidente de investigación empresarial de Black Knight. «Incluso los millones de propietarios de viviendas que se beneficiaron de la indulgencia durante la pandemia en general han tenido un buen desempeño desde que abandonaron sus planes».
Sin embargo, hay alrededor de 300,000 prestatarios que han agotado los programas de indulgencia relacionados con la pandemia y aún están en mora. Además, si bien la morosidad hipotecaria todavía es históricamente baja, ha tenido una tendencia al alza últimamente, especialmente para las originaciones de préstamos más recientes.
«Queremos estar atentos a esta población en el futuro», dijo Walden.
La disponibilidad de crédito hipotecario está muy por debajo de donde estaba justo antes de la pandemia, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, lo que sugiere estándares aún estrictos. Pero los prestamistas han perdido alrededor de la mitad de su negocio desde que las tasas comenzaron a subir, y eso podría significar que se vuelvan más agresivos al otorgar préstamos a prestatarios menos solventes.
El mayor problema en el mercado de la vivienda ahora es la asequibilidad de la vivienda, que se encuentra en un mínimo histórico en al menos 44 mercados importantes, según Black Knight. Si bien el inventario está comenzando a aumentar, todavía es aproximadamente la mitad de los niveles previos a la pandemia.
«El aumento del inventario eventualmente enfriará el crecimiento de los precios de las viviendas, pero el ritmo de dos dígitos ha demostrado un notable poder de adherencia hasta ahora», dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com. «A medida que los costos de vivienda más altos comienzan a maximizar los presupuestos de algunos compradores, aquellos que permanecen en el mercado pueden esperar condiciones relativamente menos competitivas más adelante en el año».