En medio de la preocupación razonable y necesaria que causaron las primeras noticias sobre la llegada del covid-19 a Colombia y su rápida expansión hubo un dato interesante que pasó desapercibido: los 30 billones de pesos que tendrá disponibles la banca para financiar la construcción y compra de vivienda en el país en los próximos años.
La cifra la reveló Jorge Castaño Gutiérrez, superintendente Financiero, durante su intervención en el 11.º Foro de Vivienda, organizado por la Asociación Bancaria y de Entidades Financieras (Asobancaria) a mediados de febrero pasado.
Los recursos, dijo el funcionario, saldrán de la menor necesidad que tendrán los establecimientos de crédito de dejar capital ‘congelado’ debido a los cambios en las reglas de solvencia (Basilea III), frente a las cuales las entidades colombianas están muy por encima de los mínimos exigidos hoy (9 por ciento) y los que tendrán que cumplir a partir del próximo año, partiendo del 10,5 por ciento (nivel de solvencia).
“El menor consumo de capital para el sistema financiero podría impulsar la colocación de créditos (en vivienda) en cerca de 30 billones de pesos”, señaló el funcionario.
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El anuncio llega justo cuando el sector de la construcción no pasa por uno de sus mejores momentos.
El año pasado terminó con una caída del 1,3 por ciento, mientras que la economía avanzó un 3,3 por ciento, según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), lo que deja un espacio propicio para la demanda de recursos para el sector de la construcción y la vivienda.
Pero no es lo único. También están las tasas de interés, hoy en niveles históricamente bajos en los últimos 15 años.
Hasta principios de marzo pasado, una familia colombiana podía financiar la compra de una vivienda de interés social (VIS) a un costo promedio efectivo anual del 11,6 por ciento, mientras que una no VIS, al 10,3 por ciento, revela la Superintendencia Financiera.
A lo anterior se suman factores como el hecho de que cada vez más personas están adquiriendo una segunda vivienda como inversión, que la financiación de vivienda usada está disparada, que los deudores hipotecarios no solo están mejor protegidos, sino que están cumpliendo con sus obligaciones y que el Gobierno está comprometido a apoyar al sector constructor a través de programas como Mi Casa Ya, Frech II y Semillero de Propietarios hasta el 2025, entre otros.
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Panorama
Aunque la coyuntura actual no da para pensar en que la gente saldrá a demandar recursos a manos llenas para comprar vivienda en estos momentos, ni que las entidades enfocarán sus esfuerzos inmediatos a proporcionárselos, sin duda la emergencia por la pandemia pasará más temprano que tarde, por lo que la economía tendrá que retomar su curso y con ella la dinámica edificadora.
El sector parte de un balance mixto, como lo perciben los propios banqueros.
Si bien la construcción terminó el año pasado en terreno negativo, que incluyó un deterioro en el valor agregado de edificaciones residenciales y no residenciales de 7,7 por ciento, también es de destacar el repunte de 10,9 por ciento en las unidades vendidas y de 12 por ciento en su valor nominal, “tendencia que parece robustecerse en las primeras cifras del 2020”, advierten en la Asobancaria.
Otro punto positivo es el crecimiento de la cartera hipotecaria, de 6,8 por ciento, el segundo mayor después de la de consumo, y el cambio de tendencia en el deterioro de estos créditos, cuyo crecimiento pasó de niveles cercanos al 15 por ciento a mediados del 2019 a solo 6,8 por ciento al término de ese mismo año.
“En la VIS, tanto los constructores asociados a ese mercado como la demanda de este va andando muy bien por los programas del Ministerio de Vivienda de acumular los subsidios, y la posibilidad de ajustar el precio de la vivienda VIS hace que esa cartera se mueva bien. En donde vemos picos de deterioro y de preocupación es en la diferente a VIS, donde, en algunos casos particulares, unas operaciones se estaban dejando de pagar, pero esa tendencia se ha empezado a corregir”, complementa el superfinanciero.
Y agrega que en materia de financiación de vivienda nueva y usada se han tenido diferentes momentos, pues mientras que en junio de 2017 el 77 por ciento de los desembolsos era para vivienda nueva y el 23 por ciento a usada, hoy esa composición ha cambiado a 50-50.
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Constructores
Los banqueros no dudan frente a una buena perspectiva en cuanto a la financiación a los constructores, más teniendo en cuenta las decisiones de mantener los incentivos a la financiación de la VIS, la claridad de la exención de renta de las AFC y la eliminación de impoconsumo en las viviendas de más de 918 millones de pesos, incluidas en la reciente reforma tributaria.
Pero advierten que para consolidar el impulso que necesita este segmento en materia de financiación es necesaria la adopción de tecnologías para la digitalización y seguimiento de documentos públicos, la implementación de canales para denunciar irregularidades durante el proceso que debe surtir la etapa inicial de aprobación de predios, diseños y licencias; la revisión de la salud financiera real en los pagos programados de cuotas iniciales, así como que se mantengan los programas de apoyo a las personas de menores ingresos, entre otros, según explica la Asobancaria.
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