Se siente como el Día de la Marmota para los titulares de hipotecas australianos, con el Banco de la Reserva de Australia (RBA) el martes torciendo el cuchillo aún más con otro aumento de 25 puntos básicos en la tasa de efectivo oficial (OCR) al 4,10 por ciento.
El movimiento levantó el OCR a su nivel más alto desde abril de 2012 y representa el mayor aumento en la historia de la nación:
En su declaración que acompaña a la decisión, el gobernador Phil Lowe señaló que «la inflación en Australia ha superado su punto máximo, pero el 7 por ciento sigue siendo demasiado alto y pasará algún tiempo antes de que vuelva al rango objetivo».
“Este aumento adicional en las tasas de interés es para brindar una mayor confianza en que la inflación volverá a la meta dentro de un marco de tiempo razonable”, dijo.
El Gobernador Lowe advirtió que los datos recientes indicaban “que los riesgos al alza para las perspectivas de inflación han aumentado y la Junta ha respondido a esto”, en particular “mientras que la inflación de los bienes se está desacelerando, la inflación de los precios de los servicios sigue siendo muy alta y está demostrando ser muy persistente. exterior».
El gobernador Lowe también señaló que «es posible que se requiera un mayor endurecimiento de la política monetaria para garantizar que la inflación regrese al objetivo en un período de tiempo razonable, pero eso dependerá de cómo evolucionen la economía y la inflación».
Antes de finalizar su declaración con “la Junta sigue firme en su determinación de llevar la inflación a la meta y hará lo necesario para lograrlo”.
Lástima del titular de la hipoteca
Una vez que los prestamistas traspasen por completo la subida de tipos, la variable australiana titulares de hipotecas pagará alrededor de un 50 por ciento más en pagos mensuales que en abril de 2022, inmediatamente antes de la primera subida del RBA.
También hay alrededor de 500,000 hipotecas de tasa fija que vencerán durante el resto de este año y que se restablecerán de tasas ultra baratas de alrededor del 2 por ciento a tasas de alrededor del 6 por ciento:
A su vez, las tasas hipotecarias promedio seguirán aumentando en Australia, incluso sin más aumentos oficiales de tasas por parte del RBA.
El economista jefe de Betashares, David Bassanese, dijo el australiano en abril que “el vencimiento más alto de lo habitual de las hipotecas de tasa fija en los próximos dos años resultará en un endurecimiento de la política de facto (al menos en el sector hipotecario) equivalente a alrededor de un tercio del endurecimiento de la política ya visto durante el último año” .
Eso es el equivalente de al menos el 1 por ciento de los aumentos de tasas que aún deben llegar a los titulares de hipotecas una vez que el reinicio de la hipoteca de tasa fija siga su curso.
El impacto del restablecimiento de la tasa fija se ilustra en el siguiente gráfico de la Revisión de estabilidad financiera del RBA de abril:
Muestra que los pagos hipotecarios programados aumentarán a una proporción históricamente alta de los ingresos familiares para 2024.
Sin embargo, este análisis se basó en un OCR de 3,60 por ciento, que es 0,50 puntos básicos por debajo del nivel actual.
Por lo tanto, la situación ahora es aún peor, ya que los titulares de hipotecas australianos pronto tendrán que dedicar una parte récord de sus ingresos a la devolución de los préstamos.
¿Cuánto peor se pondrá?
Olvídese del alboroto por la decisión de la Comisión de Trabajo Justo de otorgar un aumento salarial del 5,75 por ciento al 20 por ciento de la fuerza laboral, lo que en términos reales representa un recorte salarial.
Los principales desafíos inflacionarios que enfrenta el RBA provienen de dos fuentes que están en gran medida fuera de su control: las rentas y la energía.
Los alquileres residenciales son el mayor componente individual del Índice de Precios al Consumidor (IPC), que comprende alrededor del 6 por ciento de la cesta del IPC.
En la audiencia de Estimaciones del Senado de la semana pasada, el gobernador Lowe advirtió que se espera que el crecimiento de los alquileres residenciales alcance un máximo de tres décadas, lo que seguirá alimentando la inflación.
Señaló que la medida de alquiler utilizada en el IPC está creciendo actualmente alrededor del 6 por ciento.
Sin embargo, se está acelerando rápidamente debido a las tasas de vacantes bajísimas y probablemente alcanzará el 10 por ciento, que sería su tasa más alta desde junio de 1989.
Lowe también advirtió que la inflación de los alquileres se mantendría alta durante mucho tiempo dado que la población de Australia está creciendo con fuerza, y la demanda de alquileres supera con creces la oferta.
Perversamente, las agresivas subidas de tipos de interés del RBA han contribuido al colapso de la construcción de viviendas nuevas, lo que exacerbará la escasez de alquileres en un momento de crisis. récord de inmigración-impulsado por el crecimiento de la población:
En consecuencia, los alquileres residenciales seguirán aumentando, lo que ejercerá una presión alcista sobre el IPC y obligará al RBA a mantener los tipos elevados durante más tiempo.
El otro punto importante de presión inflacionaria son los precios de la energía, que están alimentando la inflación en toda la economía.
A pesar de que Australia es el mayor exportador mundial de GNL, «la Arabia Saudita del gas», los consumidores de la costa este actualmente pagan los precios de gas más altos del mundo debido a que nuestro gobierno no implementó un esquema de reserva de gas nacional.
El gas es el factor clave que determina el precio de la electricidad, y el 1 de julio, los precios de la electricidad a lo largo de la costa este aumentarán al menos un 25 por ciento, lo que sigue a un aumento aproximadamente similar el año anterior.
Esta inflación energética agregará un 1,8 por ciento directamente al IPC durante un año.
Sin embargo, debido a que los costos de la energía influyen en todo lo demás, los efectos indirectos de la inflación serán mucho mayores porque los costos se trasladarán.
Los costos de energía podrían agregar hasta un 3,5 por ciento al IPC.
RBA ataca la inmigración mal administrada
En la audiencia de Estimaciones del Senado de la semana pasada, el gobernador Lowe advirtió que el lado de la oferta de la economía (inversión empresarial, infraestructura, vivienda y energía) no estaba a la altura del número récord de inmigrantes que llegaban a Australia.
El presupuesto federal del mes pasado proyectó una cifra sin precedentes de 1,5 millones de inmigrantes extranjeros netos que llegarían a Australia durante los cinco años hasta 2026-27, con un récord de 400.000 que llegarán este año fiscal y 315.000 el próximo.
El gobernador Lowe advirtió a Estimaciones del Senado que “la cantidad de capital con la que tenemos que trabajar en promedio es uno de los motores del crecimiento de la productividad”.
“Sí necesitamos aumentar el capital social de acuerdo con la cantidad de personas en el país y eso requiere altos niveles de inversión. Y si no hacemos eso, entonces vamos a tener problemas”, dijo.
“Si vamos a tener un 2 por ciento más de personas en el país [this year], necesitamos un 2 por ciento más de capital, y eso requiere inversión por parte de las empresas y del gobierno. Resolver el problema de la vivienda, creo que es lo más importante que podemos hacer. Y luego tenemos que construir la infraestructura de transporte para respaldar eso”.
“¿Hay un 2 por ciento más de casas? No”, advirtió Lowe.
La declaración anterior fue un disparo velado al gobierno federal, que ha optado por alimentar a la fuerza a Australia con una migración récord sin ningún plan para acomodar a las personas adicionales.
Como resultado, la cantidad de capital por trabajador se está reduciendo y las rentas se están disparando, lo que está arruinando el crecimiento de la productividad y avivando la inflación.
El RBA se ve obligado a subir las tasas de interés, lo que está brutalizando a un tercio de los hogares con hipotecas, sin abordar las causas subyacentes.
Las respuestas al problema de la inflación de Australia están en manos del gobierno federal: moderar la inmigración y arreglar la mercado de la energía.
Leith van Onselen es cofundadora de MacroBusiness.com.au y economista jefe de la Fondo MB y MB Súper. Leith trabajó anteriormente en el Tesoro de Australia, el Tesoro de Victoria y Goldman Sachs.