Se plantean varias preguntas relacionadas con la existencia, conformación, reuniones y facultades de los consejos de administración de los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal.
La primera consulta es formulada por un propietario de un local comercial en un edificio de uso mixto que también consta de apartamentos. “Solicito que me orienten respecto a las normas que regulan a los consejos de administración, pues en mi edificio, ante la imposibilidad de realizar la asamblea, el consejo está tomando todas las decisiones, aumentando incluso el valor de las cuotas de administración. ¿Es posible impugnar las decisiones? ¿Puede asumir durante esta pandemia funciones que están reservadas a la asamblea de propietarios? Los locales son minoría por lo cual muchas veces somos ignorados y en cambio sí nos afectan las determinaciones a veces arbitrarias del administrador y del consejo”.
Respuesta. La principal norma que regula al consejo de administración, de manera general, es la Ley 675 de 2001 y son los reglamentos de propiedad horizontal los que desarrollan esta norma de acuerdo con los usos y características de cada inmueble. También en los manuales de convivencia y reglamentos internos se describe de forma más detallada el funcionamiento de este órgano de administración.Otras normas han complementado y reformado la legislación referente a los consejos.
Por otra parte, en los reglamentos de propiedad horizontal se determina que en caso de vacío en la legislación de propiedad horizontal se debe acudir a la civil y comercial. Existe jurisprudencia y también doctrina sobre el tema.
La Superintendencia de Sociedades constantemente hace pronunciamientos con relación a las juntas directivas de las sociedades, que pueden orientar en la estructuración de los reglamentos y para interpretar y ampliar la información sobre el tema.
En cuanto a las funciones de los consejos, estas se enuncian en los reglamentos y la misma Ley las menciona en diferentes artículos como es el caso de la imposición de sanciones. Es muy importante tener en cuenta que no todo debe estar contenido en la Ley, como erróneamente se ha creído y que, así como existen normas de orden público que se deben respetar, otras son de la autonomía de la voluntad del primer propietario.
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Los consejos no pueden, ni siquiera por causa de la situación actual generada por la pandemia, salvo las conferidas de manera transitoria por las normas dictadas en el marco de la emergencia por la covid-19, tomarse atribuciones que son propias de la asamblea y por esta razón es que muchos abogados hemos insistido en que cuando se necesite adoptar decisiones que solo competen a la asamblea, esta se debe convocar de manera no presencial o acudiendo al mecanismo de la asamblea por comunicación escrita para tomar estas decisiones.
El consejo no puede por tanto aumentar las cuotas de administración, pues esto depende del presupuesto que apruebe la asamblea.
En cuanto a la conformación del consejo y a la participación de los locales en el mismo, desde luego, estos tienen iguales derechos de participación, pero es la asamblea la que decide de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
Por otra parte, sí es posible impugnar las decisiones del consejo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 382 del Código General del Proceso que se refiere a la impugnación de las decisiones que tomen las asambleas, juntas de socios o juntas directivas de cualquier empresa u organización de derecho privado. De otra manera, no se podría ejercer el derecho de contradicción y defensa ante cualquier arbitrariedad de sus miembros.
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La segunda consulta se plantea por un lector en la siguiente forma: “En nuestra UIC el reglamento establece que el consejo debe estar conformado por cinco miembros. Yo soy el presidente. Las decisiones son por mayoría y los consejos no pueden sesionar con menos de tres. En la asamblea se nombraron siete pero solo participan seis. No definimos quienes son principales y suplentes. Quisiera que cumplamos con lo definido por el reglamento para contar solo con los cinco principales y que dos sean los suplentes. ¿Cómo podemos hacerlo si todos quisieran ser principales?, ¿yo como presidente por derecho sería principal? Tres estuvimos en el consejo anterior y cuatro son nuevos. ¿Pensaría que podría ser mediante votación entre nosotros?, ¿si persiste un empate?, ¿o mejor convocar a asamblea extraordinaria?”
Repuesta. El caso se refiere a una Unidad Inmobiliaria Cerrada (UIC), regulada por su propio reglamento de propiedad horizontal y cobijada como una figura jurídica especial por la Ley 675 de 2001.
Si en el reglamento de la UIC se menciona que son cinco los miembros y se designaron siete sin diferenciar, en principio todos tendrían derechos y obligaciones como principales y el quorum se determinará con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros salvo lo que determine el reglamento. Ello debido a que la decisión de la asamblea es obligatoria y por tanto es esta la que puede hacer la aclaración, máxime que no consta en el reglamento ni en el acta de asamblea el carácter de suplentes.
Estimo que no cabe duda de que quien fue nombrado presidente debe actuar siempre como principal, igual que los otros miembros.
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Nora Pabón Gómez
Abogada consultora del Sector Inmobiliario