Las problemáticas del sector inmobiliario por cuenta de la pandemia han contribuido a agravar las cosas en el segmento de locales comerciales, a tal punto que los expertos de este renglón afirman que en las últimas semanas casi la mitad de contratos no registran pagos.
Esto se suma a la informalidad que atañe a propietarios e inquilinos, quienes en un 85 por ciento, según cifras oficiales, pertenecen a estratos uno, dos y tres.
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Daniel Vásquez, presidente de Fedelonjas (gremio compuesto por 1.000 afiliados), aseguró que de una muestra de 11.000 contratos de arrendamiento celebrados en locales comerciales administrados por la Federación, el 41 por ciento ha evidenciado incumplimientos en pagos.
En la misma dirección, María Clara Luque, expresidenta de Fedelonjas y gerente de la consultora Luque Ospina, dijo que al menos cinco de cada diez contratos en el comercio no han llegado a acuerdos y presentan morosidad.
“Hay un gran número de contratos sin lograr conciliación y sin haber pagado ni siquiera el mes de abril. Vemos las cosas muy críticas porque hay gente que no ha recibido renta en mayo”, afirmó Luque, quien además comentó que los bares, restaurantes y gimnasios son algunos de los establecimientos que más afectado ven su flujo de caja.
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Por su parte, Coralonjas, otra de las agremiaciones del mercado inmobiliario, afirmó a este medio a través de su director ejecutivo Víctor Hugo García, que entre el 20 por ciento y 30 por ciento de los inmuebles en arriendo se entregarán o serán objeto de devolución debido a la contingencia sanitaria. García agregó que aproximadamente el 60 por ciento de los contratos son verbales, lo que muestra la severidad del fenómeno de la informalidad en esta área.
Para Carlos Hernán Betancourt, director ejecutivo de la Asociación de Centros Comerciales (Acecolombia), como resultado de la emergencia, de los 41.000 locales de la industria de centros comerciales, el 91,8 por ciento tienen cierre temporal, es decir, 37.700 establecimientos. Del total de este universo, para el 75,6 por ciento ha logrado sido posible llegar a acuerdos mientras que el 24,4 por ciento restante aún presenta dificultades.
Por parte de los centros comerciales, Andrea Sierra, gerente del centro comercial Fontanar (localizado en Chía, Cundinamarca) apuntó que solo el 16 por ciento de los comercios está en funcionamiento. De igual manera, la gerente del centro comercial Arkadia (Medellín), Patricia Melo, resaltó que solo el 10 por ciento de los establecimientos opera.
Frente a este panorama, la vacancia, que según el director de Coralonjas llegaría a ser de seis a diez meses, aumentaría, producto de las posibles entregas y retrasos en la reapertura. Esto generaría una posible baja en los precios, que para Luque, sería ideal ya que “el mercado vuelve a valores reales y no tan altos, como se venían manejando rompiendo la burbuja en términos de costo por metro cuadrado”.
En lo referente a vivienda, el escenario es más alentador ya que existe un 23 por ciento de incumplimiento en una muestra de 30.000 contratos de arrendamiento de los afiliados a Fedelonjas. Estos casos especificos, señaló Luque, han llegado a las afianzadoras para ser manejados.
Entretanto, vale destacar que el Ministerio de Vivienda, de la mano del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, trabaja en un nuevo decreto que dé nuevas pautas a las normas de arrendamiento.
Así las cosas, gremios como Acopi han propuesto al Gobierno la aplicación de la teoría de la imprevisión para que las partes puedan renegociar el valor de los cánones sin indemnización.
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Los administradores de contratos hacen un llamado para llegar a acuerdos mutuos. Sin embargo, si no se cuenta con un servicio inmobiliario, también hay soluciones gratuitas y de bajo costo para los contratos que estén en la informalidad.
El Ministerio de Justicia dio el aval para que ciertas entidades brinden servicios de conciliación y así evitar las instancias judiciales.
En este sentido, la Cámara de Comercio de Bogotá, por medio del Centro de Arbitraje y Conciliación, abrió en abril pasado un servicio en el cual las contrapartes de los arrendamientos, cuyos cánones sean menores a siete millones (la mayoría del comercio en el país, según los cálculos de Fedelonjas), pueden acudir sin ningún costo a la entidad para solucionar las controversias.
Para los cánones mayores a dicho valor, habrá un cobro inferior al que normalmente tienen los servicios de este tipo. Asímismo, las lonjas han puesto a disposición centros de conciliación virtuales que, junto a los centros de conciliación de varias universidades, son otra opción para llevar a buen término las negociaciones.
El rubro de seguros de arrendamiento es uno de los más movidos por estos días. Según Seguros Sura Colombia, una de las seis empresas que brinda esta línea en el mercado asegurador, pese a que la demanda de pólizas nuevas se ha reducido en un 12 por ciento debido a la cuarentena nacional, las renovaciones en seguros de arrendamiento han aumentado en un 86 por ciento frente al mismo periodo del año anterior, principalmente, en vivienda. A la fecha la compañía cuenta con 21.928 clientes en este segmento.
Sin embargo, el director de Coralonjas concluyó que es poca la oferta de seguros en este mercado debido a que los requerimientos exigidos por las empresas son de difícil cumplimiento haciéndolos inaccesibles.
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ANDERSON URREGO JIMÉNEZ
REDACTOR PORTAFOLIO