Un apartamento en alquiler signo visto en el Upper East Side de Manhattan.
adam jeffery | CNBC
El crecimiento de los alquileres de apartamentos parece haber alcanzado su punto máximo después de una gran racha en 2021, y eso podría impulsar algunas de las acciones inmobiliarias que fueron los primeros favoritos de la pandemia.
A nivel nacional, los alquileres aumentaron solo un 0,8 % entre junio y julio, un tercio del crecimiento observado en el mismo período hace un año, según RealPage. Sobre una base anual, los alquileres en julio aumentaron un 12,2 %, en comparación con un crecimiento interanual del 13,8 % en junio.
El enfriamiento se produce en medio de una caída en la asequibilidad. El crecimiento de los alquileres ha superado el crecimiento de los ingresos durante los últimos 20 años, pero la pandemia de coronavirus abrió esa brecha, especialmente en los mercados costeros más caros.
Los propietarios redujeron drásticamente los alquileres en 2020, ya que los inquilinos huyeron de las áreas urbanas solo para regresar en 2021 e incluso con más fuerza este año. Los nuevos inquilinos son más jóvenes y tienden a tener ingresos más bajos, lo que presiona a los propietarios para que reduzcan las tasas más altas.
Además, los propietarios ofrecieron incentivos como meses gratis o plazos de arrendamiento ajustados en 2020 para que los inquilinos entren por la puerta. La eliminación de algunos de esos incentivos el año pasado establece comparaciones de crecimiento más duras de 2021 a 2022 a medida que se estabiliza la línea de base.
Además, una gran cantidad de nueva oferta está inundando el mercado, y se espera que se completen aproximadamente 420,000 nuevas unidades de apartamentos este año, según RentCafe. La última vez que las terminaciones superaron las 400.000 fue en 1972. Gran parte de ese nuevo inventario se encuentra en la ciudad de Nueva York, así como en la región Sunbelt.
El cambio crea una oportunidad interesante para los inversionistas en REIT de apartamentos, que se dispararon en los primeros dos años de la pandemia pero recientemente se redujeron, en gran parte debido al aumento de las tasas de interés más que a los fundamentos. Los REIT en general son de alto rendimiento, por lo que tienden a ser una jugada de baja tasa de interés para los inversores.
Pero no todos los REIT de apartamentos son iguales: los costosos mercados costeros podrían experimentar una mayor reducción de las tarifas, mientras que Sunbelt, que era más barato para empezar y todavía tiene una fuerte demanda, podría ver alquileres más altos sostenidos.
“The Sunbelt nunca tuvo los descuentos de Covid”, dijo Alexander Goldfarb, director gerente de Piper Sandler.
El alquiler como porcentaje de los ingresos experimentó un impulso en esa región, dijo Goldfarb, lo que sugiere una posible igualación a largo plazo en otras áreas.
«Todo el mundo dice que la gente simplemente está dispuesta a pagar en la ciudad, pero lo que descubrimos es que las rentas de Sunbelt crecieron más rápido y las rentas como porcentaje de los ingresos; ese número se normalizó entre Sunbelt y las costas. La gente en Sunbelt estaba dispuesta a pagar más Las costas se estancaron”, dijo.
Como resultado, Goldfarb dijo que es optimista sobre los REIT que están más concentrados en Sunbelt, como Camden Property Trust y Mid-America Apartment Communities. No ocurre lo mismo, dijo, con los REIT costeros como AvalonBay, Equity Residential y UDR, Inc. También le gusta Essex Property Trust, porque si bien es un REIT en gran parte de la costa oeste, sus propiedades se encuentran principalmente en los suburbios.
Además de los apartamentos, los alquileres de viviendas unifamiliares también se están suavizando. Los alquileres aumentaron un 13,4 % interanual en junio, según CoreLogic, una tasa de crecimiento anual menor que la de mayo.
Sin embargo, es poco probable que la fuerte demanda de alquiler tanto para viviendas unifamiliares como multifamiliares disminuya demasiado, dado que las ventas de viviendas están cayendo de manera tan dramática. Con las tasas hipotecarias aún significativamente más altas que a principios de este año y los precios de las viviendas todavía altos, algunos consumidores no tienen más remedio que alquilar.
