Las ventas de viviendas inesperadamente sólidas a principios de este año acaban de revertir una fuerte caída de varios meses en los precios de las viviendas. Las tasas hipotecarias están detrás del columpio.
Los precios de las viviendas a nivel nacional aumentaron un 0,16% en febrero, cuando se ajustaron estacionalmente, según Black Knight. Esa es la mayor ganancia de un mes desde mayo del año pasado. Los precios de las viviendas ahora están un 2,6% por debajo de su máximo en junio pasado.
De los 50 mercados más grandes de EE. UU., 39 vieron subir los precios de las viviendas en febrero. Ese es un cambio rápido desde noviembre, cuando los precios estaban cayendo en 48 de 50 mercados.
Detrás del cambio rápido hay grandes cambios en las tasas hipotecarias. La tasa promedio del fijo a 30 años comenzó a subir desde un mínimo histórico a principios de 2022. Para junio, había pasado de alrededor del 4% a poco más del 6%. Las ventas se ralentizaron y los precios siguieron. Para el otoño, la tasa se disparó por encima del 7% y los precios de las viviendas comenzaron a enfriarse más rápidamente.
En diciembre y enero, sin embargo, las tasas hipotecarias comenzaron a retroceder y los compradores de viviendas se apresuraron a aprovechar. Las ventas cerradas de viviendas existentes en febrero, que representaron los contratos firmados en diciembre y enero, se dispararon un notable 14,5 % más, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
«Conscientes de los cambios en las tasas hipotecarias, los compradores de viviendas están aprovechando cualquier disminución de las tasas», dijo Lawrence Yun, economista jefe de NAR, en el comunicado de ventas de febrero.
Sin embargo, como ocurre con todos los bienes raíces, la dinámica de los precios difiere según la ubicación. Miami continúa experimentando las mayores ganancias de precios, junto con mercados más asequibles en el Medio Oeste, como Cincinnati, Columbus y Cleveland. Mientras tanto, los precios siguen cayendo en algunos de los mercados que experimentaron la mayor inflación de precios en los últimos años. Esos incluyen Austin, Las Vegas, Salt Lake City, Seattle y San Francisco.
Si bien las tasas hipotecarias fueron el factor que impulsó el cambio de precios a nivel nacional, la escasez de oferta se suma a la presión alcista, especialmente con la nueva demanda primaveral de los compradores.
«La desafortunada realidad es que el escaso suministro de inventario que es la fuente de tanto estancamiento del mercado no está mejorando», dijo el vicepresidente de estrategia de investigación empresarial de Andy Walden Black Knight, en el comunicado.
La cantidad de viviendas disponibles para la venta cayó en febrero por quinto mes consecutivo al nivel más bajo desde mayo del año pasado, según Black Knight. Los nuevos listados fueron un 27% más bajos que sus niveles previos a la pandemia.
«Si bien algunos aumentos de precios, especialmente en Miami, que registró el mayor del mes, se pueden atribuir a las personas que se mudan al área, estamos viendo aumentos de precios más fuertes en general en aquellas áreas con mayor asequibilidad y mayores déficits de inventario, Walden agregó.
Las tasas hipotecarias comenzaron a subir nuevamente en febrero y luego retrocedieron levemente en marzo debido a los temores del mercado sobre el sistema bancario estadounidense, en medio de varios colapsos bancarios.
La demanda de viviendas, sin embargo, parece no haber sido influenciada por la crisis, y los agentes inmobiliarios todavía informan anecdóticamente que las jornadas de puertas abiertas están ocupadas. Black Knight todavía predice que los precios volverán a bajar durante el resto de este año, pero si la oferta continúa cayendo, manteniendo la competencia fuerte, es posible que los precios no tengan que caer mucho.