Las vacantes de alquiler están en mínimos casi récord en todo el país y, combinado con los precios de las viviendas que se disparan, las familias se quedan literalmente afuera en el frío.
La crisis está impulsada por una serie de cosas, incluido el aumento de la inmigración y la inflación.
Pero otro factor es el auge de la plataforma de alojamiento a corto plazo Airbnb.
Ciudades en Australia y en el extranjero están compitiendo para detener el creciente problema de los propietarios que eligen alquilar sus casas como alojamiento temporal o de vacaciones en lugar de residentes de tiempo completo, y Portugal aprobó esta semana leyes para limitar el número de licencias de alquiler a corto plazo. concedido en los centros urbanos.
En Santa Maria Maior, el área del centro de la capital portuguesa, Lisboa, más del 60 por ciento de los listados son alquileres a corto plazo, según Reuters.
La idea que generó Airbnb era simple: dos compañeros de cuarto de San Francisco querían generar algo de dinero extra cuando los espectáculos tecnológicos estaban en la ciudad alquilando un colchón inflable en el piso de su sala de estar. Lo que alguna vez fue un ajetreo secundario atractivo se ha convertido en un gigante de 81.300 millones de dólares.
Airbnb ha estado operando en Australia durante más de una década, con estados y territorios tomando varias medidas para dominar una explosión de listados desde el lanzamiento australiano de la compañía en 2012.
Pero Airbnb ha negado ser responsable de la crisis de vivienda de la nación y, en cambio, señala «problemas heredados» en torno a la escasez de viviendas sociales y las tasas de interés.
La discusión se desarrolló en tiempo real esta semana en Tasmania, donde el Ayuntamiento de Hobart fracasó en un intento de poner un tope a los nuevos alquileres de corta estancia de casas completas.
En Australia Occidental, las propiedades de alquiler disponibles en Perth han alcanzado un mínimo de 42 años.
El gobierno estatal ha tomado sus propias medidas para frenar a los gigantes de estadías cortas: Airbnb es el líder por mucho, pero servicios como Stayz y HomeToGo también ocupan un lugar destacado en Perth, con planes sobre la mesa desde 2019 que buscan limitar la cantidad de noches que cualquier propiedad puede alquilarse para estancias cortas a sólo 60 por año.
La propuesta surgió de una investigación parlamentaria de 2019 sobre el alojamiento de alquiler a corto plazo (STRA) y un proyecto de declaración de posición posterior.
No se espera que la Comisión de Planificación de Australia Occidental (WAPC) entregue las enmiendas propuestas a la Ley relevante y el marco operativo para un esquema de registro hasta la segunda mitad del año.
Si todo va según lo planeado, el esquema estará completamente operativo en algún momento de 2024. Por lo tanto, los planes para controlar las agencias de STRA están progresando, aunque lentamente.
Si nunca se ha adentrado en el mundo del alquiler de propiedades entre particulares, el proceso es simple: un anfitrión publica su anuncio en la aplicación correspondiente para estadías cortas, a veces una habitación individual, pero generalmente apartamentos o casas completos, y cobra por noche, como un hotel.
Los anfitriones tienen que proporcionar lo mínimo, cosas como jabón y papel higiénico, pero se recomienda ir más allá para obtener calificaciones positivas de los anfitriones.
GANADORES Y PERDEDORES
Hay, por supuesto, historias de éxito que surgieron del auge de las estadías cortas en línea.
En 2017, el padre y el hijo de Perth, Alan y James Moody, revelaron que estaban recaudando más de $ 90,000 alquilando su mansión de Ascot en Airbnb.
“Los acuerdos de arrendamiento tradicionales según las leyes actuales habrían hecho las cosas muy, muy difíciles si tuviéramos un inquilino problemático”, dijo James El oeste de Australia En el momento.
También hay historias tristes que destacan el alcance de la crisis de alquiler en WA.
La semana pasada, el usuario de TikTok JackAjay filmó una fila de más de 100 personas haciendo fila para ver un apartamento Bentley de dos habitaciones y un baño; planeaba revisar el alquiler él mismo, pero se dio la vuelta después de ver a la multitud.
El video, titulado «Condición de Perth en este momento, Dios mío», había acumulado más de 160,000 visitas hasta el viernes por la tarde.
En junio, una joven familia fue captada por CCTV irrumpiendo en una propiedad vacante de Airbnb en Busselton a altas horas de la noche.
Se vio a la pareja bañando a sus hijos, lavando su ropa y solo tomando una manta y algunos artículos básicos de cocina antes de volver a salir cuando salió el sol.
Las personas que duermen a la intemperie se pueden contar entre las víctimas de un negocio en crecimiento para propietarios, desarrolladores y administradores de propiedades adinerados, que pueden ver el atractivo de Airbnb sobre un contrato de arrendamiento tradicional.
GRANDES NEGOCIOS
Desplácese por los listados de propiedades de Airbnb en el área metropolitana de Perth y comenzará a ver caras de anfitriones familiares: son administradores profesionales de Airbnb, a menudo vinculados a agencias de administración de propiedades existentes, que han encontrado una nueva fuente de ingresos gracias a la servicio de corta estancia.
‘Chenfei’ es uno de esos gerentes, que trabaja para Ausvision Realty Group, con sede en Cannington.
Administra un total de 49 listados en Perth, que van desde apartamentos hasta casas completas, con un costo de entre $ 100 y $ 300 por noche.
Uno de los principales servicios de gestión de Airbnb es hometime, una empresa emergente australiana que gestiona STRA en todo el país y en Nueva Zelanda, y supuestamente generó más de 100 millones de dólares en reservas desde que se fundó en 2015.
Se encuentran entre más de una docena de empresas de administración de Airbnb que cualquiera puede encontrar con una búsqueda superficial en Google, lo que demuestra que el negocio de «hosting» se ha transformado de un trabajo secundario a una ocupación completa y de tiempo completo para los posibles magnates inmobiliarios.
El grupo más grande que opera en WA, con 124 listados en Airbnb, es Exclusive Escapes, con sede en la ciudad vacacional de Dunsborough, pero que ofrece propiedades en todo el suroeste.
¿QUIÉN HACE LAS REGLAS?
Se han llevado a cabo muchas investigaciones sobre el impacto de Airbnb en la vivienda por parte de la consultora principal de la firma de planificación con sede en Perth, Taylor Burrell Barnett, Bec Didcoe.
Ella separa el tema en dos problemas principales: los impactos de Airbnb en el mercado inmobiliario, particularmente en los centros turísticos regionales donde hay «competencia entre turistas, trabajadores (permanentes o transitorios/de temporada) y posibles residentes permanentes».
La otra es cómo afectan los alquileres a las comodidades para los vecinos, principalmente por el ruido, los residuos y el aparcamiento.
Cada área de gobierno local (LGA), de las cuales hay 137 en Australia Occidental, tiene sus propias reglas sobre alquileres a corto plazo, algunas incluso prohíben por completo la práctica de alquilar una habitación libre.
La ciudad de Busselton, a unos 220 km al suroeste de Perth, y un destino turístico clave en la región suroeste del estado, introdujo un conjunto estricto de leyes para los usuarios de casas de vacaciones y Airbnb el año pasado.
El esfuerzo triple creó una ley, una política de planificación local y un código de conducta que incluye toques de queda nocturnos, mandatos sobre los tiempos de respuesta del anfitrión y la prohibición de dejar a los perros desatendidos.
“Hay una sugerencia de que los cambios de la tercera ola podrían estar en las tarjetas para prohibir las casas de vacaciones comerciales de las áreas residenciales (en la LGA)”, dijo la Sra. Didcoe.
“En el vacío que quedó sin la orientación del gobierno estatal, la Ciudad ha respondido de una manera que cree que aborda las preocupaciones en su área de gobierno local”.
Pero esto, a su vez, presenta otro debate sobre los alquileres a corto plazo: una regla para todos versus un enfoque fragmentado con diferentes restricciones en cada LGA.
Peter Mrdja, director de la firma Urbanista Town Planning, con sede en Perth, cree que el gobierno estatal debe estar al mando del asunto.
“Según mi experiencia, los gobiernos locales no están equipados para hacer frente a las políticas relacionadas con el alojamiento de corta estancia y, en general, abordan el asunto de forma reactiva y negativa”, dijo el Sr. Mrdja.
Él argumenta que los estándares generalmente están influenciados por las quejas de los vecinos, lo que resulta en reglas onerosas sobre el ruido, el estacionamiento y la gestión de desechos para los anfitriones.
“En mi opinión, un enfoque del gobierno estatal es el resultado preferido, ya que proporcionará el mismo conjunto de reglas para que todos las sigan, sin restringir el flujo de un servicio muy necesario”.
La gerente de Airbnb para Australia y Nueva Zelanda, Susan Wheeldon, dijo que si bien la empresa y su «comunidad anfitriona» apoyaban la regulación, existían riesgos al implementar demasiadas reglas.
«Australia Occidental… corre el riesgo de volverse poco competitiva y perder viajeros a otros estados con reglas más equilibradas que permiten una gama de alojamiento más diversa y asequible», dijo.
“Ahora que los viajes han regresado a WA, es importante que el estado sea competitivo y capaz de aprovechar al máximo los beneficios económicos del turismo, al tiempo que garantiza que los locales aún tengan una amplia gama de opciones de alojamiento asequibles”.
CORTAS ESTANCIAS V ALQUILER
Los listados de Airbnb se vieron afectados durante la pandemia; con listados en WA alcanzando un máximo de casi 13,000 antes de Covid, ese número se desplomó a 9901 en noviembre, una disminución del 22.34 por ciento en julio de 2019.
En el momento de redactar este informe, eso ha vuelto a subir a 10.485, más que la caída de noviembre, pero aún muy lejos de la cifra anterior a la pandemia, según las cifras de Inside Airbnb, la agencia que recopila datos de Airbnb.
La mayor parte de ellos (83,5 por ciento, o 8750) son para casas completas, y el 55,1 por ciento son listados múltiples del mismo anfitrión, lo que significa que tienen más de una propiedad en oferta.
Usando los mismos datos de Inside Airbnb, desde fines de diciembre, podemos ver que el problema se exacerba en las regiones.
Broome, por ejemplo, tiene 220 listados en el momento de escribir este artículo; 127, o el 57,7 por ciento, de ellos son listados múltiples. Estos se encuentran principalmente en el municipio de Broome, pero los datos cubren todo el LGA de Broome.
Pero en realestate.com.au, solo hay 34 propiedades listadas para alquilar en Broome.
Uno de los mayores opositores a la operación de Airbnb es la Asociación de Hoteles de Australia, que representa a la industria hotelera en general. Su desdén por el servicio es comprensible, dado que cada noche que se pasa en STRA es una noche que no se pasa en un hotel.
El jefe de la sucursal de WA, Bradley Woods, ha hablado abiertamente sobre el tema durante mucho tiempo.
“La necesidad de actuar sobre el alojamiento de corta estancia no regulado en WA nunca ha sido tan urgente como lo es hoy”, dijo el Sr. Woods esta semana, hablando en apoyo de los cambios legislativos propuestos por el gobierno estatal.
“Los empleadores en WA, incluso en la industria hotelera y hotelera, están tratando desesperadamente de atraer trabajadores al estado, pero la falta de alojamiento hace que este trabajo sea particularmente difícil”, dijo.
En noviembre, los datos de Deep End Services, encargados por Airbnb, afirmaron que WA estaría en una situación peor de $ 96 millones si se evaporaran «más de un millón de noches de reserva al año» con el límite de 60 noches antes mencionado, que Airbnb llamó «el más duro en del país, y entre los más duros del mundo”.
De todos modos, apuntar a un alojamiento de corta estancia no será una bala de plata que solucione el problema de la disponibilidad de alquiler.
“Los alojamientos para estadías cortas como Airbnb son solo una parte relativamente pequeña del stock total de viviendas, aunque puede ser más frecuente en los destinos turísticos populares”, dijo Cath Hart, jefa de REIWA.
“Lo que WA necesita son muchas más propiedades.
“Fomentar una mayor inversión a largo plazo en propiedades sería un mejor enfoque en lugar de introducir medidas punitivas para los propietarios de alojamientos de corta estancia y Airbnb”.
A pesar del debate sobre la disponibilidad de alquileres, el mensaje de Airbnb, y de algunos expertos, es claro: STRA por sí solo no tiene la culpa de la falta de viviendas asequibles.
Petar Mrdja de Urbanista está de acuerdo con Airbnb en que hay «problemas heredados» en juego en el mercado inmobiliario australiano.
Señala que las propiedades utilizadas para vivienda y las que se presentan como STRA suelen ser dos tipos diferentes de opciones de vivienda.
“La liberación de estas propiedades de nuevo en el mercado para alojamiento de alquiler no tendrá un efecto mínimo en el alivio del problema con respecto a la disponibilidad de viviendas para los inquilinos”, dijo.
Según REIWA, el alquiler promedio de una casa en Perth es de $ 545 por semana ($ 430, $ 500 y $ 590 para una casa de dos, tres y cuatro habitaciones, respectivamente), un aumento en el promedio de $ 460 en 2022, y muy por encima. un mínimo de mediados de 2017 de $ 350.
Compare eso con una casa de cuatro habitaciones para un “artista de alto nivel” en Belmont reservada para siete noches a mediados de julio por $ 2814, y parece más rentable en papel, pero ese pago único versus un ingreso semanal regular por un período prolongado puede dar a los propietarios una pausa para pensar.
Compare eso nuevamente con el Ingot Hotel Perth, también en Belmont, a $ 179 por noche, y algunos turistas pueden verse tentados a ceder espacio por un poco de dinero extra.
Una cosa está clara a partir de los argumentos expuestos por las partes interesadas: el tema de STRA y sus impactos en los mercados de vivienda y turismo es complejo y requerirá mucho trabajo y cooperación de todos los lados para lograr un resultado que mantenga todos felices, o al menos, no en desventaja.
A medida que los gobiernos se mueven a paso de tortuga para mover los postes de la portería en STRA, los verdaderos perdedores son aquellos que se quedan sin un techo sobre sus cabezas porque hay más ganancias para un propietario que alquila una propiedad en Airbnb que a corto y mediano plazo. alquiler.
Mientras tanto, puede realizar un seguimiento del manejo de la legislación en torno a STRA por parte del gobierno de WA aquí.
