Según las leyes que se rigen en edificios y conjuntos, ¿Cómo funcionan y de qué manera se lleva a cabo el proceso de documentación en una copropiedad para dar paso a una construcción?
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Una lectora manifiesta. «Entregué un dinero a un familiar para la construcción de un segundo piso en el cual vivo actualmente; está en obra gris y el único documento con el que cuento es un contrato de compraventa y mi hermano a quien le compré el segundo piso, cuenta con una escritura, pero del primer piso que es de él.
¿Que necesito hacer para poder sacar la escritura del segundo piso o título de propiedad que conste que es mío? ¿Qué documentos necesito para ello? No sé qué hacer, y me preocupa no tener papeles de mi casa».
Respuesta. Como lo afirma la consultante, la construcción del segundo piso se realizó de común acuerdo entre ella y su familiar, dueño del primer piso. Para que cada uno quede con su título de propiedad independiente, el propietario debe constituir el inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal. Previo a ello y como requisito legal deberá obtener la aprobación de la obra realizada en una de las Curadurías Urbanas u Oficina de Planeación respectiva según el caso, que será otorgada si se cumple con las normas urbanísticas sustantivas y de trámite.
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De igual manera se deberán presentar ante una de las entidades citadas los planos de propiedades horizontal y el cuadro de áreas (o proyecto de división) de las áreas privadas y comunes. Se dará cumplimiento a los artículos 4, 5 y 6 de la Ley 675 de 2001 en cuanto a la elaboración de un reglamento de propiedad horizontal y el otorgamiento de la escritura pública de constitución en este régimen, al cual quedará sometida la edificación, cuando se registre ésta, en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Solo partiendo de este acto se podrán generar los folios de matrícula inmobiliaria de cada inmueble y se podrá formalizar la transferencia del nuevo apartamento.
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En caso de que no deseen o no puedan constituir el régimen de propiedad horizontal, de todas formas, es necesario y obligatorio que obtengan la aprobación de la construcción y la licencia respectiva y existe la posibilidad de que se constituya un régimen de copropiedad en el cual cada uno quede con un derecho en común y proindiviso, pero representado en cada inmueble.
Como quiera que mis recomendaciones se basan solo en la información suministrada, les recomiendo asesorarse con la curaduría u oficina de planeación (si es un municipio donde no las hay de acuerdo con la ley) o con un profesional experto en el tema.
Plantea una administradora: «Nuestro edificio es de 29 apartamentos, todos los residentes son personas pensionadas y se podría decir que el 90 por ciento son adultos mayores.
No hemos realizado la asamblea ordinaria por la pandemia; aquí es muy difícil ya que por las edades no quiere ninguno hacer presencia en la asamblea y tampoco manejan sistemas electrónicos.
Los mismos residentes proponen enviar por escrito los estados financieros y la propuesta de seguir con el mismo consejo y administración que está en este momento, ellos dan su votación y se elabora acta de asamblea aprobando todos los puntos. ¿Usted me puede informar si esto es legal y se puede hacer de esta manera la asamblea para elaborar acta?”
Respuesta. Al parecer los propietarios están optando por la modalidad de que se realice la asamblea por comunicación escrita, lo cual es válido de acuerdo con lo dispuesto por la Ley. La convocatoria se debe realizar a todos los propietarios en la misma forma señalada en el reglamento y en vacío de este, lo que determine la Ley para las asambleas presenciales. Los participantes expresarán su decisión frente a una o varias decisiones concretas, de manera expresa con su nombre, fecha, hora y contenido de esta.
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Nora Pabón Gómez
Abogada, Asesora Externa
Abogada-Asesora EternaVivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, quien responde las consultas de los lectores enviadas al correo redaccioneconomicas@eltiempo.com