Uno de los principales motivos que justificaron la expedición de la Ley 675 de 2001, fue actualizar el régimen de propiedad horizontal, que duró vigente cincuenta años, con la Constitución Política de 1991 y todas las leyes dictadas con posterioridad en desarrollo de esta.
De manera primordial se tuvieron en cuenta las normas urbanísticas, las ambientales y la protección de los derechos fundamentales de las personas.
Como novedad, la nueva Ley de propiedad horizontal, incluyó la personería jurídica para todos los inmuebles sometidos a este régimen y llenó vacíos como la regulación de los proyectos por etapas, la entrega de bienes comunes, los bienes comunes de uso exclusivo, la posibilidad de explotarlos económicamente, la solución de conflictos y las sanciones. De igual manera, previó los diferentes usos que se podrían dar a un solo edificio o conjunto, separando cláusulas aplicables a los inmuebles con uso comercial o mixto, permitiendo la sectorización de los bienes comunes y la inclusión de módulos de contribución.
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La Ley 675 llegó a ser considerada como uno de los mejores ordenamientos jurídicos del mundo en materia de propiedad horizontal y salió avante de todas las acciones de inconstitucionalidad interpuestas contra algunos de sus artículos; la Corte Constitucional, aportó más bien muchos elementos para la aplicación de la Ley.
Adicionalmente, en los últimos años, con el desarrollo de las ciudades y municipios tambien se ha ampliado su aplicación. De igual manera se han venido dictando normas que han afectado la Ley modificándola y complementándola. Una de las más importantes, el Código Nacional de Policía y Convivencia; otras, las referentes a la Protección de Datos Personales, Salud y Seguridad en el Trabajo, Vivienda Turística, transporte vertical , piscinas, reformas tributarias, por mencionar algunas.
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Por último, han surgido como una adición a la Ley, y se han sumado a las múltiples funciones de los administradores, consejos de administración y asambleas de propietarios, todas las normas y medidas expedidas en la emergencia económica, social y ecológica y las derivadas de la emergencia sanitaria, por causa de una situación imprevista de la pandemia del covid-19.
Durante los últimos cinco años fueron hechos varios intentos frustrados para reformar la ley. Los proyectos de Ley 120 de 2015 (Cámara) y 131 de 2016 ( Cámara) buscaron que se creara el Registro Único de Propiedad Horizontal y además algo que se ha trabajado sin éxito desde antes de la Ley 675: la Inspección, Control y Vigilancia de los inmuebles sometidos a este régimen. Los dos proyectos fueron archivados.
Se encuentra en curso en la Cámara de Representantes, desde agosto, el Proyecto de Ley 301 de 2020, que en un nuevo intento recoge varias de las iniciativas anteriores, pero además comenzó de manera equivocada, al señalar que mediante la nueva norma, se expediría el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, y además que esta derogaría a la Ley 675 de 2001, redactando y sustituyendo todo el articulado. De manera afortunada hay consenso en que no puede ocurrir ni lo uno ni lo otro.
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Considero que en general el contenido de este nuevo Proyecto está incluyendo tal vez con el fin de dar fuerza de ley, varias figuras jurídicas y regulaciones que han venido siendo previstas en los reglamentos de propiedad horizontal durante muchos años y encuentro que en lo que ya estaba previsto por la Ley 675, no hace casi ninguna mejora.
Es cierto que se puede requerir y precisar ciertos aspectos como sanciones, asambleas , bifamiliares, entre otros, pero estimo que no se han producido grandes cambios normativos estructurales durante los últimos 19 años, que puedan justificar la derogatoria o la reforma integral de la Ley y menos en las actuales circunstancias.
Hace varios años alcancé a asistir a unas reuniones con Fedelonjas, entidad que siempre ha abanderado el tema, en las cuales se anotaba la necesidad de expedir un decreto reglamentario. También he participado en reuniones de estudio de la Ley para establecer la conveniencia de modificarla o ajustarla. El Proyecto 301 fue discutido ampliamente en audiencia celebrada esta semana, con participación de nuevos gremios que han surgido en los últimos años y de varias copropiedades.
En síntesis, considero que la Ley es más general y que para incluir regulaciones detalladas están los decretos reglamentarios y los reglamentos de propiedad horizontal, elaborados en parte con sujeción a las normas de orden público de la Ley 675 y en parte de acuerdo con la autonomía de la voluntad de quienes intervienen inicialmente en la estructuración de cada copropiedad. Una ley no puede convertirse en camisa de fuerza frente a los cambios económicos y sociales que se producen como es el que estamos presenciando.
La derogatoria o la reforma integral de una Ley que fue tan estudiada y tan bien estructurada, por una norma más restrictiva y todavía más exhaustiva que la anterior (que sí lo justificaba), puede generar confusión, intranquilidad y conflictos; tener un efecto contrario para la seguridad y convivencia y afectar económicamente al Sector de la Construcción y de las Copropiedades, que lo que más bien requiere son estímulos.
La realidad es que no solo los constructores y promotores de proyectos sino las copropiedades tratan de reducir costos y muchos propietarios hacen grandes sacrificios para pagar sus cuotas de administración.
Reitero que es mas conveniente identificar los temas puntuales que deben rescatarse del proyecto, armonizarse con la jurisprudencia y las normas que la han afectado y que de verdad podrían ser objeto de reforma o de adición, para no perder esta oportunidad de realizar los ajustes y actualización que sean necesarios.
No se puede pretender incluir en una ley, lo que podría ser materia de un decreto reglamentario, de los reglamentos de propiedad horizontal y hasta de los manuales de convivencia.
NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada – Asesora externa