Después del mortal colapso de una torre de condominios de 12 pisos en el suburbio de Surfside en Miami, Florida, en 2021, los legisladores estatales implementaron nuevos requisitos para los condominios más antiguos. Los edificios que tienen al menos 30 años, como la torre Champlain que se cayó, deben someterse a inspecciones especiales, reparaciones y reunir fondos de reserva para futuros mantenimientos. La fecha límite es a finales de este mes.
Con las inspecciones en marcha, las facturas están a punto de pagarse. Para algunas asociaciones, los costos ascienden a millones de dólares, y los propietarios de condominios, muchos de los cuales son jubilados con ingresos fijos, están en apuros.
Aproximadamente 1 millón de unidades están sujetas a las nuevas normas de uso intensivo de capital. Algunos propietarios esperan vender sus unidades en lugar de cumplir, otros se están alejando y otros buscan inversores para rescatarlos.
El veterano analista Peter Zalewski, fundador de la consultora inmobiliaria Condo Vultures, con sede en Miami, lo llama el precipicio de los condominios.
«Lo compararía con lo que vimos durante la Gran Recesión, que son efectivamente edificios zombis. Estas son las unidades donde una pequeña minoría básicamente tendrá que llevar la cruz o pagar por todos los demás que no pueden pagar, ya sea no pueden o deciden no pagar», afirmó Zalewski.
Según el recuento de Zalewski, en el sur de Florida, incluidos los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, tres cuartas partes de todas las unidades de condominios en venta tienen más de 30 años y están sujetas a las nuevas reglas. En la normalmente ocupada temporada de verano, las ventas cayeron un 21,5% año tras año y el precio promedio bajó un 2,4%. En el tercer trimestre de este año, los listados activos aumentaron un 60% respecto al mismo período del año anterior.
Los equipos de búsqueda y rescate buscan posibles sobrevivientes en el edificio de condominios Champlain Towers South de 12 pisos parcialmente derrumbado el 29 de junio de 2021 en Surfside, Florida.
Chandan Khanna | AFP | Imágenes falsas
Según un informe reciente del Puesto de Palm Beach.
«Lo que está pasando ahora es que están llegando estos informes, se están elaborando presupuestos para las tarifas de mantenimiento y muchas juntas directivas no quieren reconocer cuánto va a ser», dijo Zalewski. «Se enviarán todas las facturas y la gente recibirá sus pequeños folletos donde dice cuánto tiene que pagar cada mes. Los recibirán en enero. Así que ahora es una especie de calma antes de la tormenta».
En septiembre, el gobernador de Florida, Ron DeSantis, convocó una sesión especial para abordar este abismo financiero de la asociación de condominios. Sin embargo, los líderes legislativos decidieron esperar hasta que comience la sesión ordinaria a principios de 2025 para considerar realizar cambios a la ley, diciendo que necesitan tener una mejor idea de las finanzas involucradas, según el Palm Beach Post.
Stefania Ancona, una agente de bienes raíces en Miami, dice que el grupo de compradores ahora es extremadamente limitado, por lo que los vendedores tienen que pagar primero las nuevas valoraciones o reducir drásticamente sus precios. Pero hay otra salida: los inversores.
Uno de esos edificios, el edificio de condominios Bay Garden Manor en West Avenue en Miami, será vendido a un gran inversionista y derribado para dar paso a una propiedad de lujo frente al mar, dijo Ancona.
«Creo que es seguro decir que pueden ocurrir ejecuciones hipotecarias o ventas al descubierto. No lo sé todavía. No he visto muchas todavía, porque, nuevamente, los inversores están comprando los edificios que consideran que están en una ubicación deseable. » ella dijo.
Los precios de los condominios bajaron aproximadamente un 2% en la temporada de verano y Zalewski dijo que eso es sólo el comienzo.
«No fue hasta septiembre que la zona empezó a ser bombardeada con información sobre los peligros», afirma Zalewski. «Los compradores desinformados vieron precios más baratos [in the summer] y pensaron que sería mejor comprar ahora para poder poseer un pedazo del sur de Florida. Hay mucho arrepentimiento por parte de los compradores en este momento».
