Siguen creciendo los problemas en las copropiedades en medio de la crisis sanitaria que vive el país. Se atiende entonces a estos casos bajo las normas establecidas por el Gobierno Nacional.
Obligación de pagar las expensas comunes
Un propietario relata que, en un conjunto cerrado de siete casas, por un disgusto con la aseadora de las zonas comunes, una de las propietarias se niega a pagar su parte correspondiente a este servicio. Además, no permite que la aseadora lave sus escaleras de entrada y jardín; exige que de su cuota mensual se descuente su parte a este servicio. ¿Es esto permitido?
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Respuesta: Todos los propietarios sin excepción tienen la obligación de cumplir con el pago de las expensas comunes, de las cuales no se excluye lo relativo al aseo y desinfección de las escaleras, y los elementos de estas como son las baldosas y barandas, y tampoco de los jardines o zonas verdes interiores, máxime que en las circunstancias actuales la administración debe garantizar que se cumplan con todas las medidas sanitarias para prevenir el contagio y propagación del Coronavirus. La administración no puede aceptar la solicitud de la propietaria para que se le descuente de su cuota de administración este servicio.
Sin embargo, puede tener razón en cuanto a la conducta de la persona que realiza el aseo por lo cual, se recomienda a la administración que realice una investigación para solucionar este conflicto y si es el caso proceda a cambiar a esta persona.
Uso de parqueaderos
Un lector manifiesta: “Nuestro conjunto cuenta con parqueaderos limitados (más vehículos de residentes que parqueaderos) y para atender la demanda de vehículos de los residentes se hace trimestralmente rotación. Justo para el 01 de abril se hacía la rotación trimestral dónde, cabe resaltar que en el primer trimestre del año nuestro vehículo quedó fuera de los asignados dentro del conjunto, esto hace que según las decisiones tomadas en consejo automáticamente se asigne un cupo para el nuevo periodo”.
“La administración dio un comunicado cerca a la fecha de publicación de los nuevos cupos (01/04/2020) dónde indica que por las restricciones de movilidad impartidas por el gobierno no se hará rotación para abril y se debe esperar nuevas disposiciones para mayo. Ahora en mayo nos da la misma respuesta, esto genera perjuicio de movilidad y económicas para quienes tenemos el vehículo en parqueaderos públicos de la zona”.
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“Quiero consultar si, en el marco de las disposiciones de gobierno, existe alguna restricción para la rotación o asignación de parqueaderos en los conjuntos donde los residentes no tienen parqueadero fijo, sino que por la cantidad limitada se hace rotación”.
Respuesta: En el caso de conjuntos y edificios privados, serán los órganos de administración, los competentes de acuerdo con lo previsto en cada reglamento de propiedad horizontal, para tomar decisiones con respecto al uso y goce de los bienes comunes, por lo cual cualquier solicitud se debe dirigir a la Administración, con el fin de que se defina esta situación. Las normas expedidas por el Gobierno Nacional y Distrital en el periodo del Estado de Emergencia, se refieren a un marco legal general al cual deben someterse los inmuebles privados, pero no toman determinaciones al interior de cada inmueble.
Pago de cuota extraordinaria
En mi unidad residencial somos 118 apartamentos y cuatro locales. En el mes de octubre del 2019 se aprobó una cuota extraordinaria con el fin de arreglo de fachadas y demás; el plazo se dio para algunos propietarios para el mes de junio de 2020 y otros octubre de 2020. La pregunta que tengo es: ¿Se debe cancelar dicha cuota teniendo en cuenta la situación de pandemia y la situación económica de algunos propietarios?
Respuesta: Siguiendo los lineamientos del Decreto 579 de 2020 y aun cuando este no incluye específicamente las cuotas extraordinarias, sino que no hace distinción, los propietarios pueden solicitar al Administrador y al Consejo el aplazamiento de este cobro, teniendo en cuenta que, además, en este momento no se podrá realizar mantenimiento a la fachada, que es para lo cual está destinada esta cuota extraordinaria.
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Vecinos usan elementos de energía de manera irregular
Consulta un grupo de propietarios: “Compartimos con el edificio vecino en el medio una calle peatonal, con dos postes de luz de Codensa instalados de siempre, los cuales siempre han iluminado esta vía. Desde mediados de marzo de 2020 por decisión unilateral del edificio vecino, decidieron instalar cinco lámparas blancas de luz led muy fuertes e intensas que encienden diariamente, inclusive desde antes de las 6 p. m. y muchas veces hasta las 7 a. m. , siendo tan fuertes estas luces que dan contra nuestro edificio, especialmente en los apartamentos del primer y segundo piso, obligándonos a cerrar inmediatamente con cortinas pesadas y en mi caso con blackout que tengo en mi apartamento, lo que tampoco alcanza a evitar el destello tan fuerte de estas luces en nuestros apartamentos. Hemos perdido nuestro derecho al descanso, intimidad, etc”.
“Se envió una carta al administrador de ese edificio y se tardó casi un mes en responder vía WhatsApp a nuestra administradora, que por motivos de seguridad él y su consejo decidieron instalar estas luces. Como solución escribieron que hablaría ese mismo día con el todero para bajar la intensidad de la luz de los focos (al día de hoy no lo han hecho).»
“Aclaró que los apartamentos afectados son dos, uno con un adulto mayor con discapacidad y el otro con tres discapacitados, los cuales son adultos mayores. La situación fue informada al administrador del edificio vecino. Ante esto, los apartamentos afectados hemos decidido radicar por escrito a la alcaldía menor sobre la situación, invocando nuestro derecho constitucional al descanso, intimidad, etc”.
“Al administrador de ese edificio se le manifestó que suponíamos que la decisión de instalar esas luces era por seguridad pero aun así debieron habernos consultado primero por ser un espacio público y adicional se debió solicitar una visita a Codensa para tal fin”. “Nos gustaría saber su opinión”.
Respuesta: Sin desconocer que las luces fueron colocadas para mejorar la seguridad del sector, esta medida no puede afectar los derechos de ningún propietario, especialmente cuando se trata del derecho a la salud, tranquilidad e intimidad de personas mayores y en estado de vulnerabilidad, ni de ningún otro propietario o residente. Al parecer la ubicación de las luces, es en el espacio público y no dentro del otro conjunto.
Sería necesario redactar un derecho de petición a Enel-Codensa, para informar el caso y tomar las medidas pertinentes, por cuanto además de que la administración del edificio vecino no podía utilizar sin autorización de esta entidad los postes de alumbrado público, este uso irregular está violando y afectando los derechos de los residentes de un edificio del sector.
Sería necesario evaluar mejor el caso y determinar la posibilidad de interponer una acción de tutela por violación de derechos fundamentales de las personas afectadas.
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Sobre arrendamiento
Unas personas nos relatan que, en noviembre de 2019 arrendaron, con contrato a tres años, un hotel en la ciudad de Valledupar. Hasta la fecha han cumplido con todas las obligaciones que esto genera. Al momento de presentarse la emergencia por el covid-19 tomaron la decisión de cerrar el hotel y dar por terminado el contrato por fuerza mayor, amparados en el Código Civil, Código de Comercio y los decretos emitidos por el Gobierno Nacional. Esto en vista de que el sector turístico ha sido uno de los más afectados, afirma que no tienen la manera de continuar sosteniendo los gastos fijos que genera este negocio que, según pronósticos de las entidades y gremios relacionados, puede durar de manera incierta de ocho meses a un año la reactivación total.
En ese orden de ideas le hicimos saber a nuestro arrendador por medio de un oficio, la situación por la cual estábamos pasando, a lo cual responde que lo único que puede hacer es dar los periodos de gracia que el Gobierno determinó en los decretos, cosa que para nosotros es bastante preocupante porque en caso de levantarse la medida de aislamiento no tendremos como responder con arriendos y demás gastos fijos ya que van a ser muchos meses para lograr nuevamente el normal funcionamiento del hotel.
En el momento se encuentra cerrado al público y estamos pagando un celador y los servicios que continúan llegando.
Las preguntas que surgen son: Como la arrendadora no quiere recibir el bien físicamente, ¿es necesario hacer alguna conciliación previa ante una entidad? En este caso, ¿qué entidades atienden esas conciliaciones? ¿Ese es un paso obligatorio para iniciar un proceso o lo podemos iniciar sin conciliar?
En caso de no llegar a ningún acuerdo esto tendría que ser resuelto por un juez, ¿usted cree que en este caso es valedero nuestro argumento de restitución del inmueble por fuerza mayor?; ¿Cuánto tiempo puede demorar este tipo de procesos y cuáles serían sus posibles consecuencias?
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Respuesta: Como quiera que la fuerza mayor o caso fortuito (determinado por un Juez) no constituye una causal de terminación del contrato de arrendamiento comercial, el Decreto 579 de 2020 determina el procedimiento y medidas a seguir cuando no se puede cumplir con el pago del canon de arrendamiento oportunamente y no se llega a un acuerdo directo sobre las condiciones de pago entre arrendador y arrendatario.
Mi respuesta es de carácter general y lo que recomiendo es que se revise cada contrato por otro abogado con mayores elementos para el análisis.
La conciliación extrajudicial ante un centro de conciliación, o entidades como notarías y personerías, es necesaria como requisito de procedibilidad para acudir ante los jueces civiles para procesos declarativos.
NORA PABÓN GÓMEZ
ABOGADA, ASESORA EXTERNA
Consultas
Vivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, quien responde a las inquietudes e interrogantes de los lectores enviadas al correo electrónico, [email protected]
